Alaline elukoht peab olema tõestatav

Mitte kõik kinnisvaratehingud ei ole Eestis maksustatavad. On juhtunud, et inimene sõlmib näiteks mingi servituudi seadmise lepingu, mille peale Maksuamet saadab talle viisaka meeldetuletuse maksude deklareerimise vajaduse kohta, sest arvutitarkvara viitab tehtud tehingule. Sel juhul tuleks saata lihtsalt viisakas ja kergelt põhjendatud vastus, et maksude küsimus sellesse tehingusse ei puutu. Samuti ei maksustata pärandi või kinke vastuvõtmist (küll aga nende müümist). Põhiline – tulumaksu 21% tuleb maksta üksnes saadud tulu pealt. Kui tegemist on üürituluga, siis mingit seaduslikku võimalust maksukohustusest mööda hiilida ei ole. Ning seaduses mittekajastatud võimaluste kasutajatele tuletan igaks juhuks meelde, et Maksu- ja Tolliamet (MTA) on väga leidlik ning initsiatiivikas kahtluse korral kõikvõimalikke asjaolusid kontrollima ka kuni seitse aastat hiljem. Seega – kui oled sõlminud kinnisvara üürile andmiseks lepingu ja saanud üüritulu, siis oma unerahu tagamiseks ning võimalike probleemide vältimiseks esita vastavad andmed ka maksudeklaratsioonis. Siiski on võimalik kinnisvara korrashoiuga seotud kulud tulust maha arvata juhul, kui eraisikust on registreeritud füüsilisest isikust ettevõtjana (FIE-na) ning renditulu on tema ettevõtlustuluks. Muul juhul ei saa ka kulusid tulust maha arvata.

Kinnisvara müügitehingu puhul tuleb tasuda tulumaksu juhul, kui müügihind on kõrgem ostuhinna ja kaasnenud tehingukulude summast ning puuduvad alused maksuvabastuseks. Seega ähvardab kõige suurem maksukohustus neid, kes on müüdava vara omandanud tasuta (nt pärimise teel või kinkelepinguga) ja maksuvabastust ei saa. Sel juhul tuleb tasuda tulumaks kogu summa pealt. Seega tasub kulude optimeerimise seisukohast alati kaaluda, kas pärandina või kinkena saadud eluruumi mitte ennem selle müüki sisse kolida ja kasutada seda oma alalise ja peamise elukohana. Kuna Eesti seadused ei defineeri alalist ja peamist elukohta, siis on see igakordselt fakti tuvastamise küsimus. Taas kord tasub meenutada, et MTA on üsna leidlik ning initsiatiivikas faktilist materjali koguma ning seda tõlgendama. Seetõttu ei tasu loota, et näiliselt alaline elukoht ka maksukontrolli käigus vettpidavaks osutub – näiteks sissekirjutusest üksi kindlasti ei piisa, kui ükski naaber teid seal kunagi näinud pole.

Enne maksuvabastuste juurde asumist juhin veel tähelepanu, et maksukohustust ei pruugi tekkida ka neil paljudel, kes omandasid oma kinnisvara näiteks kõrge hinnaga kinnisvarabuumi ajal ning müüsid selle mõnevõrra madalama hinnaga möödunud aastal. Sellisel juhul lihtsalt maksustatavat tulu ei teki. Tänased kinnisvarahinnad kipuvad olema endiselt madalamad, kui 2006 – 2008 aastatel. Maksustatava tulu olemasolu, suurust või selle puudumist tasub kindlasti kontrollida enne maksuvabastuse rakendamist, sest näiteks alalise või peamise elukoha võõrandamisest saadava tulu maksuvabastusele seati 2011. aasta alguses piirang – kahe aasta jooksul ei saa maksuvabalt võõrandada üle ühe eluruumi. Seega kui peaks tekkima vajadus mitme eluruumi võõrandamise järele (näiteks oled harjunud igal aastal kolima), siis tasub deklareerida väiksem maksutulu ning suurema tuluga tehingule (näiteks pärimise teel saadud vara) kohaldada maksuvabastust.

Millisel juhul on kinnisvara (sh ka elamuühistu liikmelisust) võõrandamisest saadud tulu maksust vabastatud? Põhiliselt neljal juhul, mida alljärgnevalt veidi käsitlen. Esimene ja tundub, et kõige enamlevinum maksuvabastuse alus on, kui maksumaksja kasutas võõrandatud eluruumi kuni võõrandamiseni oma elukohana. Nagu juba eelnevalt nimetasin, siis sellel alusel ei rakendata maksuvabastust rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul. Samuti peab maksuvabastuse rakendamisel jälgima, et elukoha küsimus oleks reaalne ja tõendatav, mitte näiline. Samuti juhin tähelepanu, et kui kinnisasja, ehitist või korterit kasutati samaaegselt selle elukohana kasutamisega ka muul otstarbel (näiteks kodukontorina või muul viisil ettevõtluseks), rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatud ruumide pindala suhtele.

Teiseks levinud maksuvabastuse aluseks on kinnisvara omandamine omandireformi käigus. Kas siis on võõrandatud eluruum läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel või on eluruum ja selle juurde kuuluv maa läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel. Kui tagastamise puhul on seis suhteliselt lihtne, siis erastamise puhul on mitmed keerukused. Esmalt on erastamise teel omandatava kinnistu puhul suuruse piirang – maksuvabastusega kinnistu suurus ei ületa 2 hektarit. Teiseks peavad olema nii eluruum ise kui ka selle alune maa olema ostueesõigusega erastatud. See tähendab, et kui elamu on soetatud enne omandireformi ostu-müügilepinguga ja hiljem on elamu juurde erastatud ostueesõigusega maad, siis kuulub kinnistu võõrandamisest saadud tulu ikkagi tulumaksuga maksustamisele. Omandireformi järelkajadena võib tehingutel olla ka mitmeid muid nüansse. Näiteks õigustatud subjektile tagastatud maa jagamisel mitmeks kinnistuks (krundiks) kehtib maksuvabastus tema poolt iga kinnistu võõrandamisel. Samas esimesena kirjeldatud maksuvabastuse aluse kasutamisel (elukohana kasutatava kinnistu müügil) ja jagamisel kruntideks saab kruntide võõrandamisel maksuvabastust kohaldada vaid selle krundi osas, mida omanik kasutab oma elukohana enne müügitehingut. Seda juhul, kui pärast jagamist registreeritakse eraldi kinnistud. Kui erinevad katastriüksused jäävad sama kinnistu koosseisu, siis peaks olema võimalik rakendada maksuvabastust kogu kinnistule.

Viimaseks tulumaksuvabastuse juhtumiks on sellise suvila või aiamaja müük, mis on maksumaksja omandis olnud üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit. Ka sellisel juhul tuleb arvestada mõne nüansiga. Nimelt peab MTA tõlgenduse kohaselt kinnistul asuva hoonestuse vastavust seadusesättele (suvila või aiamaja) toetama ehitisregistri registreering. Sest suve- või maakoduna kasutatav, ent ehitisregistris elamuna registreeritud hoonega kinnistu sellist maksuvabastust ei saa. Kuna „suvila või aiamaja“ on pigem aastakümnete vanune termin ning viimase kahekümne aasta jooksul on sellise nimega hooneid vähe ehitatud, siis hakkavad need kinnistud jagunema juba kaasomandina alanejate sugulaste vahel. See tekitab omakorda põnevaid küsimusi. Näiteks kui suvila on olnud müüja omandis mõttelises osas osaliselt üle kahe aasta, kuid täies ulatuses (näiteks pärast kaasomanikelt väljaostmist) alla kahe aasta, siis loetakse nn kahe aasta tingimus siiski maksustamisel täidetuks.

Teema kokkuvõtteks tahan öelda, et kahtluste korral tasub pöörduda MTA poole selgituste küsimiseks. Kuna konkreetse inimese poolt tehtud päringu saab kerge vaevaga seostada konkreetse möödunud aastal tehtud kinnisvaratehinguga ning võtta seeläbi vastava tehingu teravama pilgu alla, siis saab lihtsa vaevaga teha vastavad päringud läbi kompetentsete kinnisvarabüroode. Seda enam, et suurematel kinnisvarabüroodel on laialdasest kogemusest tulenevalt vastused paljudele küsimustele juba tegelikult olemas.

* Artikkel ilmus esmakordselt 16.01.2013 ajalehes Postimees