Pealinna kerkivad uued büroomajad tühjaks ei jää
Enamus äripindade tehinguid tehakse üürisektoris ja ülekaalus on kindlasti büroopinnad. Büroopindade osas on klientide liikumine stabiliseerunud ja aktiivsemad kliendid on juba uued pinnad leidnud. Pindade üürimisel ollakse pigem optimistlikult meelestatud ja tulevikku nähakse pigem positiivsena. Kiiremini on täitunud uued hooned kesklinnast eemal. Samas kesklinnas näiteks juba mõni aeg valmis olevas Navigatori büroomajas, Laeva tänaval on veel mõned vabad pinnad. Kentmanni 4 büroohoone on nüüd kõik pinnad välja üürinud. Uute hoonete hinnaklass on siiski küllaltki kõrge, eriti kesklinnas ja hea hoone puhul on kesklinna ümbrus paljudele mugavam valik. Hinnaklass kesklinnas on uutes hoonetes 14-16 eur/m2.
Vakantsus on endiselt vähenemas kõikides piirkondades eelkõige ettevõtete suurenemise tulemusena ja ka uute alustavate ettevõtete abil. Paljudes kvaliteetsetes hoonetes on vakantsus juba mitu aastat nulli juures nagu City Plaza, Tartu mnt 2; Tammsaare Ärikeskus Mustamäel.
Uute hoonete eeliseks on ka mõnevõrra madalamad kommunaalkulud. Üldjuhul on need vahemikus 2,2 – 4,3 eurot/m2 eest. Uutes hoonetes jääb see siis madalamasse vahemikku.
Aasta aastalt paranevad ka uute hoonete kommunaalkulud ja on mõeldud rohkem võimalustele korruste plaanilahendusi vajadusel kiiremini muuta. Silmaga nähtavatest muutustest võib uutel hoonetel näha neljakordsete klaasidega aknaid ja nutikaid sisekliima jälgimise süsteeme. Lisandumas on ka erinevaid tugiteenuseid näiteks Ülemiste City-s teenindusgalerii ja spordisaalid.
Tagantjärele vaadates oleks olukord olnud võib-olla teistsugune, kui oleks ehitatud varem ka kesklinna uusi hooneid. Nüüd on paljud üürnikud saanud maitsta ka äärelinna plusse, mis tagavad mõnevõrra kiirema töö ja kodu vahel liikumise, suured kaubakeskused, lahedamad parkimistingimused.
Konkurents äärelinn vs kesklinn pole vähenemas, tugevalt ehitab Ülemiste City – nende uus kolmiktorn mahus ca 20 000 m² on praktiliselt täitunud. Ehitusloa on saanud järgmine 9000 m² suurune büroohoone. Sellel aastal on veel valmimas äärelinnas Metalli tn 3 – Metalli Maja suurusega 3800 m², Mentori Ärimaja Mehaanika 21 suurusega 2000 m², Sõpruse pst 157 suurusega 2500 m². Järgmisel aastal lisanduvad Pärnu mnt 102b uus ärihoone 1900 m2, Hallivanamehe 4 „Eesti Loto“ maja ca 5000 m2 Maakri 19/21 kavandatav kõrghoone on valmimas alles aastate pärast, pakkudes siis ca 20 000 m2 äripinda. Ehitust on alustatud Kadriorus uue bürookompleksi rajamiseks, mis valmib järgmise aasta alguseks. Kokku tuleb seal 6500 m2 uut pinda, mis moodustud neljast neljakordsest hoonest. Üürihinda küsitakse 13-15 eur/m2.
Hoonete ehituse algusajaks on tavaliselt paar üürilepingut sõlmitud ja valmimisajaks üle poole hoone mahust täitunud. Mõned pinnad võivad olla ka tühjad umbes aasta vältel pärast valmimist, mis on ka normaalne, arvestades, et viimase pinnad ei pruugi suuruse poolest kõigile sobida seega peab sobivat üürnikku kauem otsima. Uusi hooneid küll tuleb, aga palju büroopinda on ka oma kvaliteedilt kehvapoolne ja kui ettevõttel vähegi võimalik ollaks valmis kolima ikkagi uuele pinnale. Kontoritöötajad veedavad suure hulga ajast tööl ja kes uues majas on töötanud, see naljalt vanemasse hoonesse tagasi minna ei taha.
Kesklinna vanemad büroohooned on enamjaolt täis eelkõige asukoha tõttu ja samas pole ka hinnaklass eriti kõrge – orienteeruvalt 10€/m². On ka mõned vanemad tootmishoonetest kohandatud pinnad, kus vakantsus mõnevõrra kõrgem. Seal on küsimus olnud ruumide planeeringus, kuna on palju sügavat pinda, kuhu päevavalgus ei ulatu. Klientide võitmiseks püüavad arendajad pakkuda midagi uut võrreldes teistega. Märksõnadeks on kindlasti säästlikkus ja keskkonda säästev mõtteviis. Üldises plaanis on jätkuvalt uut büroopinda ikka vaja ja praegused uued hooned leiavad peatselt üürnikud. Kindlasti teeb see olukorra kriitilisemaks vanemate hoonete omanikele, mis on olnud alustavate ettevõtete kasvulava.
Büroohooneid kvalifitseeritakse põhiliselt kahe metoodika alusel. Ühel juhul võetakse aluseks ainult hoone kvaliteeti, teisel juhul lisaks ka asukohta. Klass määratakse tähdedega A, B, C ja võimalus korrigeerida + või – märga. Ühel juhul oleks A klassi hoonet võimalik ehitada ainult kesklinna ehk näiteks Mustamäele ehitatud kõige kõrgema kvaliteediga hoone, ehk kus on olemas kõik kaasaegsed kommunikatsioonid sisekliima tagamiseks, ei saaks olla A klassi büroohoone, vaid kuuluks juba klassi B. Kliendile on kindlasti arusaadavam, kui räägitakse hoone kvaliteediklassist ja lisatakse sinna juurde asukoht. Näiteks B klassi hoone kesklinnas. B klassi puhul ei ole hoone enam päris uus ja paljud tingimused võivad olla kohati väikeste puudustega, näiteks pole piisav õhuvahetus, mõnes ruumis võivad puududa jahutusseadmed. C klassi puhul on tegemist juba vana hoonega, kus töötingimused on kesised.
Uued hooned vastavad kõik A klassi tingimustele, alla selle pole enam mõttekas midagi projekteerida. Ka uued lao- ja tootmishoonete kontoriosad on juba ehitatud vastavuses heade töötingimustega. Ühest küljest ei moodusta kliimatagamissüsteemid kogu ehitushinnast suurt osa ja teisest küljest on võimalik ventilatsioonisüsteemides kasutada energiat säästvaid lahendusi, mis kasutusajal annavad säästu kommunaalkuludes. Üldiselt polegi uutes majades töötingimustes enam erinevusi, võisteldakse enamasti kommunaalkulude suuruses ja eelis on neil, kes kasutavad energiat säästvaid lahendusi. Samuti on võimalik säästa kasutades automatiseeriud hoone juhtimissüsteeme kütte, ventilatsiooni ja valgustuse käigushoidmiseks.
* Artikkel ilmunud Äripäeva Kinnisvara lisas november 2014
