Vead, mida vältida kinnisvara müümisel VOL 2
Eelmises blogipostituses analüüsisime vigu, mida tuleks vältida kinnisvara müümisel. Eksimusi, mis tehakse, on palju ja seetõttu jätkame sealt, kus eelmisel korral pooleli jäime. Kellel eelmine postitus lugemata, siis sellega saab tutvuda SIIT.
- Müük jäetakse viimasele hetkele / Müügiprotsess ei ole piisavalt läbi mõeldud.
Kinnisvara realiseerimiseks tuleks varuda aega ja etteulatuvalt arvestada sellega, et võib tekkida teatud ootamatusi. Viivituste tekkepõhjuseid võib olla mitu ja kindlat valemit nende vältimiseks paraku ei ole. Kui müügiga tegeleb oma ala spetsialist, siis eelnevale kogemusele tuginedes on võimalik teatud probleeme ennetada või nende ajalist mõju müügiprotsessile vähendada. Levinud on olukord, kus leitakse enda jaoks sobiv uus kodu ja alles siis otsustatakse enda kodu müüki panna. Läbimõtlematult tehakse ka ennatlikult eelkokkuleppeid uue kodu soetamiseks (broneerimisleping, võlaõiguslik ostu-müügileping) ja see seab müüja sundolukorda, kus uue kodu müümisele on seatud üsna jäigad ajalised raamid. Halvemal juhul tuleb olemasolev kinnisvara realiseerida oluliselt alla turuhinna või taganeda eespool mainitud kokkulepetest, mis enamikel juhtudel toob kaasa olulise rahalise kaotuse. Olemasoleva kinnisvara müügiga tuleks alustada juba siis kui on selge, et uue pinna järgi on reaalne vajadus ja see samm on lähiajal plaanis ka teoks teha. Enne kodu müükipanemist tuleks kindlasti ka oma finantseerimise võimalused üle vaadata – kas piisab vaid olemasoleva pinna müügist saadavatest tuludest või on vaja kaasata ka pank? Kui on tõenäoline ka panga osalus, siis tuleks etteulatuvalt pangast oma laenuvõimalusi uurida. Kui ei ole veel täpset arusaama sellest, mis hinnaklassi võib jääda olemasolev kinnisvara ja millises hinnaklassis saab olema tulevane kodu, tuleks konsulteerida jällegist eksperdiga, kes oskab turuolukorda arvesse võttes need ligilähedasse hinnaskaalasse paigutada. Oluline on enda jaoks ka kõik potentsiaalsed stsenaariumid läbi mõelda, et olla valmis ka ootamatusteks (Näiteks ideaalses maailmas on müüdavast kohast välja kolimine viidud vastavusse uude kohta sissekolimisega. Reaalsuses võib tekkida olukord, kus oma pind tuleb vabastada nädala jooksul, kuid uus kodu on valmis sissekolimiseks alles kuu aja pärast – sellisel juhul tuleks leida moodus, mis ei jätaks perekonda vahepealseks perioodiks peavarjuta).
- Vigade varjamine / mitte fikseerimine
Iga müüdava objektiga käivad kaasas teatud eelised ja paraku ka puudused. Mida rohkem olulist informatsiooni ostukliendile edasi antakse, seda väiksem on võimalus müügijärgseteks vaidlusteks. Oluline informatsioon hõlmab endas ka kõiki kinnisvaraga seotud puudusi ja iseärasusi. Vigade kohta tuleks kindlasti koostada võimalikult täpne loetelu ja suuremate puuduste korral tellida ekspertiis, et aru saada nende mõjust ja ulatusest. Kui ostuklient on objektiga põhjalikult tutvunud ja ülesloetletud puudused tema ostuotsust ei mõjuta, siis tuleks kindlasti saada ka kinnitus, et konkreetsed vead on talle teada ja nendega seoses pole tal müüjale pretensioone. Vigade mittefikseerimise korral on ostukliendil õigus tehingujärgselt nõuda vigade likvideerimist, ostuhinna alandamist või koguni tehtud tehingust taganeda.
- Suulised kokkulepped
Alati on mõistlik kõiksugu kokkulepped sõlmida kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Mõnes olukorras võib see tunduda üsna ebavajalik, kuid ajalugu on näidanud, et isegi kõige pisemast ja pealtnäha mitteolulisemast detailist võib välja kujuneda üsna tõsine vaidlus. Näiteks on oluline fikseerida kõik esemed, mis jäävad korterisse peale tehingut. Ettevaatlik tasuks olla ka suuliste broneeringute tegemisel. Kuna selline kokkulepe ei loo mingisugust siduvust, siis üsna tihti leiab müüja ennast olukorrast, kus kaotsi on läinud väärtuslik aeg ja seda ilma igasuguse kompensatsioonita. Eriti negatiivset mõju avaldab see siis kui objekti müük on ülimalt ajatundlik.
Kohati võib tunduda, et kinnisvara müüki tuleb suhtuda ülima paranoilisusega – samas on selline lähenemine ka õigustatud, sest kaalul on palju ja selleks, et kaotada palju, ei ole teinekord üldse palju vaja. Kinnisvara müük võib esmapilgul tunduda üsna lihtne ja mõnikord see nii ka on. Sellele lootma jääda ma kindlasti ei soovitaks ja riskide maandamiseks tuleks siiski kontakteeruda pädeva kinnisvarakonsultandiga, kes aitab kogu müügiprotsessi algusest lõpuni kenasti läbi viia.