Kinnisvara ostes ära vaata ainult ostuhinda, vaid kogu omamiskulu

Inglise keelses kirjanduses ja eriti infotehnoloogias on tuntud Total cost of ownership või TCO mõiste, mille vaste võiks olla kogu omamiskulu. Kogu omamiskulu on vara ostu-, kasutamis-, uuendamis- ja haldamiskulud kokku. Alternatiivide vahel valides peaks ostja arvesse võtma, et kõige madalama ostuhinnaga variant ei pruugi olla pikas perspektiivis kõige kasulikum, vaid just kõige madalama omamiskuluga vara on üldiselt mõistlikum ost. Ostujärgsed kulutused võivad olla meeletud ja erineda kordades.

Käesoleva aasta alguse uudistevoos ei pälvinud suuremat tähelepanu fakt, et tarbijahinnaindeks tõusis 2018. aastal 2017. aasta keskmisega võrreldes 3,4%. Kinnisvaraturgu puudutab antud hinnakasv kõige otsesemalt, sest indeksi aastamuutuse suurimaks mõjutajaks oli eluase, mis andis kogutõusust veerandi. Suurima panuse sellesse andsid 10,9% kallinenud kodudesse jõudnud elekter, 15,3% kallinenud tahkekütused ja 7% kallinenud üürid. Summa summarum ei ole see kasv pöörane ega pane peresid majanduslikesse raskustesse, sest järjepidev palgakasv aitab perekondade eelarve stabiilsusele kaasa. Küll aga ei tohi eluaseme kulude kasvu kindlasti ka kergekäeliselt suhtuda kasvõi põhjusel, et elektri või tahkekütuste hinnatõus toimub mõnevõrra varjatumalt ega pälvi sedavõrd suurt avalikkuse tähelepanu nagu kinnisvara hinnad või ka euribori kasv. Viimasest kirjutati 2018. aastal eriti palju ja koputati põhjendatult laenuvõtjate südametunnistusele, ometigi analüütikud ütlevad nüüd, et kuigi kasv ilmselt tuleb, siis tõenäoliselt ei ulatu see üle 0,25 % taseme 2019. aasta lõpuks ning intressimäärade tõus eluaseme laenuvõtjatele probleeme lähiaastatel ei tekita.

Millega peaks, madalat omamiskulu silmas pidades, arvestama kinnisvara ostu planeeriv inimene? Nimekiri on pikk, aga olgu siinkohal välja toodud mõned soovitused:

1. Kinnisvara ostmisel tuleb esimene suur valik teha uusarenduse ja järelturu kinnisvara vahel. Kõrgema tehinguaktiivsusega piirkondades tehakse ca 70 % tehingutest vanema kinnisvaraga eelkõige nende odavama hinna tõttu, samas teatud segmentides ja asukohtades ei ole hinnavahe sedavõrd suur, et tuleks uusarendus eelduslikult kõrge hinna tõttu kohe kõrvale lükata. 20-aastase laenugraafiku juures ei pruugi igakuised kuumaksete vahed olla märkimisväärsed.
2. Energiatõhususe tase on juba täna ehitatavatel hoonetel kõrge ning lähiaastate nõuded kergitavad taset veelgi. Nii riiklikud nõuded kui ka väljakujunenud praktika ja turunõudlus räägivad ühte keelt – hinnatakse kõrget ehituskvaliteeti, väiksemaid energiaarveid ja paremat sisekliimat. 
3. Järelturu kinnisvara ostes nõua kindlasti omaniku või maakleri käest kommunaalarvete ajalugu. Ühes majas on kütte hind m2 kohta 1,1 €, teises majas 2,3 €, kolmandas majas tegelevad elanikud sise- ja väliskoristusega ise, neljandas majas tuleb koristuse eest maksta paarkümmend eurot kuus. Nende summade kõrval ei ole 0,25 % euribori hinnatõus enam selline, mis sunniks paanikanuppu otsima.
4. Järelturu kinnisvara puhul jagunevad hooned omakorda kas ajahamba poolt puretuna natuke väsinuteks või siis sageli Kredexi abil väga korralikult renoveeritud hooneteks. Tavaostja, kel rahalisi vahendeid grammike rohkem, eelistab enamjaolt renoveeritud hoonet. Aga jällegi, nõua kindlasti välja omaniku või maakleri käest kommunaalarvete ajalugu. Igakuist kulu mõjutab väga märkimisväärselt fakt, kui suure laenu ja mis perioodiks on korteriühistu võtnud maja renoveerimiseks. Kui maja renoveerimine on teostatud äsja, siis võib juhtuda, et tasuda tuleb nii laenu põhiosa kui ka laenuintresse veel 10 aastat – kulu liik, mis näiteks uusarenduse puhul puudub.
5. Kõikvõimalike kõrvalkulude arve on iseenesest juba põnev lugemine ja annab adekvaatse ülevaate iga korteriühistu tegutsemise kohta. Mõne korteriühistu arve saab hakkama vähem kui 10 reaga, teine korteriühistu väljastab aga arveid, kus julgelt paarkümmend rida ja erinevat kulu liiki. Ja täpselt sama erinevaks kujuneb aasta lõikes erinevate teenuste, fondide või kütte kulu ühe m2 kohta.

Seega, kinnisvara ostuhind võib tunduda mingil ajahetkel kõrgem või madalam, aga lõpliku hinnangu vastava vara tegeliku ehk kogu omamiskulu kohta saab öelda alles siis, kui kõik kaasnevad kulud on endale detailideni selgeks tehtud.