Kinnisvara investori taasärkav vaenlane – vakants!
Tänases keskkonnas, kus majanduse väljavaade on kahanevatele kasvunumbritele vaatamata stabiilne, tekib investoritest kinnisvaraomanikel nö „vanad-uued“ väljakutsed. Keerulistel masuaegadel oli omaniku valik raskustes üürniku puhul kas langetada mingiteks perioodideks tugevalt üürihinda või paindumatu lähenemise korral üürnik sootuks kaotada taludes rahavoo vähenemist. Lisaks oldi valmis ka andma üürnikule õigust koondamistelaine järgselt võtma vabanevatele pindadele allüürnike. Tänasel hetkel kipub aga kasvava äriga üürnik järjest sagedamini lahkuma rendilepingu lõppedes tervikuna uuele värskelt ehitatud või renoveeritud (suuremale) pinnale ning omanikule terendab valus vakantsusperiood, mille alternatiiviks omaniku vaates vaid halvad kompromissid – kas langetada hinda või investeerida lisaks pinna kvaliteedi tõstmisesse säilitamaks olemasolevat üürihinda. Tulemuseks varasemast nõrgem tootlus ning selle tuletisena ka langev vara väärtus.
Viite masuaegadele tõin välja just põhjusel, et siis olid paljudes situatsioonides sundviskes nii omanik kui üürnik. Omanikul tahtis omakapital kaitsmist, pangalaen teenindamist ning kogu hoone kõrvalkulud tasumist. Seega oli hoone akendes valguse alles hoidmine igale omanikule kriitiline. Üürnikul oli samal ajal vaja jätkuvalt oma majandustegevust üleval hoida, kuigi inimeste arv kahanes ning selle baasilt tekkis omanikuga ühisosa, kus mõlemad tahtsid üksteiselt midagi. Vahe tänase situatsiooniga seisneb selles, et muutunud vajadustega üürnikul on võimalus senise lepingu lõppedes lihtsalt lahkuda ning jätkuvalt tugev uute pindade pakkumine, lubab sellist praktikat sageli kasutada. Ainus aspekt, kus huvid lühiajaliselt rohkem või vähem osapooltel kohtuvad, on üürniku huvi saada oma kolimiseperioodiks täiendavat paindlikust, andes omanikule võimaluse lühiajaliselt vana pinda jätkuvalt üürituna hoida, otsides paralleelselt vabanevale pinnale uut üürniku. Kuigi statistikas on vakantsusnumbrid pigem jätkuvalt madalad üle kõikide erinevate segmentide, on eelmise majanduskasvu perioodil ehitatud uusobjektide omanikel täna valida üürniku lahkumisel kas (ajutiselt) kõrgema vakantsi või madalamate hindade vahel, sest värskelt ehitatud pind saab hinnapreemia juba kasutusesolevatelt pindadelt endale.
Mida saab olema lähitulevikus väga huvitav jälgida, on omanike ning rentnike valikud uute pindade osas sõlmitavate rendilepingute kestvuse ning hindade fikseerituse osas. Nimelt tahavad mõlemad osapooled korraga nii kindlust lähituleviku tarbeks koos paindlikkusega alates mingist hetkest tulevikus tingimusi vajadusel muuta või lepingust sootuks väljuda. Kui hinnas kokkulepe võib saabuda turu piisava läbipaistvuse puhul üsna kiiresti, võib kokkuleppe saavutamine lepingu tähtajaga seotud mõlema poole õiguste osas osutuda keerukamaks. Kokkuvõtvalt suunab üürnike julgem liikumine ühelt pinnalt teisele omanike soovima pikemaid murdumatuid lepinguid, mille vastu üürnikud soovivad omakorda olulist hinnalangetust. Tulemuseks on hetkel tüüpilised esimese 5 aasta puhul muutmatud lepingud, millise tähtaja saabumisel hakkavad rentnike koosseisus toimuma reeglina pidevad muudatused.
Kokkuvõttes on sündivad kokkulepped rendilepingute kestvuse ning tingimuste osas alati mõlema osapoole huvide ning hirmude sümbioos, mis lubab mõlemal osapoolel nende tingimustega kokkulepitud perioodi jooksul „elada“. Vakantsus tuleb mängu kui olemasoleva pinna omaniku ootus uue üürihinna ning muude tingimuste osas sunnib rentniku liikvele või nagu täna sagedamini näeme, tahab hea tööandja pakkuda töötajatele kaasaegseimat töökeskkonda ning siis ollakse valmis ka kolimisest tulenevaid ebamugavusi taluma, lootuses et see hoiab töötaja rahuloleva ning rõõmsana.