KINNISVARAVALDKONNA VÕITLUS RAHAPESU VASTU
Õnneks või kahjuks on ülemaailmne viirusepaanika haaranud kogu meediaruumi ning finantsmaailma rappimine rahapesu vastases võitluses on kaotanud oma uudisväärtuse. Ühe või teise panga hurjutamine aastatetaguste äripraktikate pärast on asendunud halli argipäevaga, kus piirangud arvete avamisele, ülekannete tegemisele ning kõigele muule, on tasapisi ligi hiilimas meile kõigile. Poliitilises retoorikas asendus pankade näidispoomine äritegevuse pidurdamise siunamisega. Kõige selle taustal käib aga sisuline töö rahapesu tõkestamiseks päris mitmel rindel ning üks 2019 aastal avatud rinnetest on kinnisvarabürood.
Rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise seadus (RahaPTS) nimetab valdkonnad, kus tegutsemisel peab kohaldama rahapesu vastaseid hoolsusmeetmeid. Eelkõige muidugi igasugused finantsettevõtted, kuid samavõrd ka notarid, raamatupidamisteenuse pakkujad, advokaadid. Ja kinnisvara vahendusteenuse pakkujad. Seetõttu ei ole midagi imestada, kui tavalise koduvahetusprotsessi käigus tuleb inimesel vastata sisuliselt väga sarnastele küsimustele korduvalt – nii maaklerile kinnisvarateenuse tellimisel, pangas kodulaenu taotledes, notari juures lepinguid kinnitades. Ja mitte ainult vastata küsimustele, vaid esitada dokumente ja täita andmelehti. Kahjuks ei ole täna kehtiva seaduse sätete kohaselt ühes protsessis osalevatel kuid erinevat rolli täitvatel ettevõtetel võimalust vältida rahapesu vastaste hoolsusmeetmete rakendamisel mõneti tüütut dubleerimist.
Tüütu kuid vältimatu
Maailm muutub ja arusaamad koos sellega, Tänaseks on üheselt selge, et see, mis panganduses oli tavapärane äritegevus 90-nendatel, ei ole enam aksepteeritav täna. Samuti ei ole kinnisvarabüroode puhul enam aksepteeritav varasemalt tavapärane olematult või poolikult defineeritud kliendisuhe. Uued reeglid näevad ette, et maakler peab veenduma, kes on tema klient (isikutuvastus), saama aru kes on tehingu tegelikuks kasusaajaks (seda ka eraisikute puhul), mõistma tehingu majanduslikku sisu ning säilitama kõige eelnevaga seoses kogutud dokumentatsiooni ja andmed. Eks vähemal või rohkemal määral ole kõike seda ju kogu aeg tehtudki, kuid nüüd vähemast enam ei piisa. Rahapesu Andmebüroo eestvedamisel on kõik suuremad kinnisvarabürood viimase aasta jooksul pidanud end selles küsimuses uuele tasemele upitama või siis on parajasti sellega tegelemas. Vältimatult peavad järele tulema ka väiksemad tegijad, kui tahavad selles valdkonnas jätkata. Ja seeläbi jõutaksegi tarbijateni, kes on vältimatult sunnitud omalt poolt aksepteerima tõsiasja, et kaasaegsete infosüsteemide abil on hämarate tehingute peitmine muutunud äärmiselt keeruliseks ning varem või hiljem (pigem ilmselt varem) hakatakse esitama neid küsimusi, millele vastamist varem vältida on tahetud (ja ka õnnestunud).
Reeglid karmistuvad
Esimest korda RahaPTS-i lugedes tekib kolm emotsiooni. Esiteks on väga raske mõista, mida ikkagi täpselt tahetakse, st mida nüüd ikkagi järgmisel hommikul tööle tulles uutmoodi peab tegema. Teiseks loomulikult hirm, et kas sellise bürokraatiakohustuse kõrvalt on veel reaalselt võimalik ka klientidele sisulist teenust pakkuda. Ning kolmandaks vanematele inimestele aastakümnete tagant tuttav hirm, et kas nüüd peab siis jälle kõigi peale Rahapesu Andmebüroole salakaebusi esitama hakkama. Mitmekordse lugemise ja konsulteerimise järel need murekohad siiski oluliselt leevenduvad. Vähemalt Domus Kinnisvara tööprotsesse üle vaadates selgus, et paljusid hoolsusmeetmetena käsitletavaid tegevusi oleme kogu aeg niikuinii teinud. Möödunud aastal vaatasime üle oma riskihinnangud ja protseduurireeglid, kehtestasime uued juhenddokumendid. Töö muutus selle tulemusena distsiplineeritumaks ning ka klienditeeniduse vaates oluliselt põhjalikumaks.
Mõningad muutused puudutavad loomulikult ka kliente. Esiteks tuleb tõesti igal kliendil esitada maaklerile oma isikut tõendav dokument. Digiallkiri maaklerlepingul loetakse võrdseks isikutuvastusega. Samuti palume klientidel suhtuda mõistvalt sellesse, kui maakler täidab talle seadusega pandud kohustust selgitada väja tehingu tegelik kasusaaja ning majanduslik sisu. Üldjuhul on need küsimused osaks tavapärasest maakleri-kliendi vestlusest. Eraldi tuleb maakleril endale selgeks teha, kas klient on riikliku taustaga isik või mitte (või lähedaselt seotud riikliku taustaga isikuga). Arvestades kui palju on Eestis viimastel aastatel päevavalgele tulnud korruptsioonijuhtumeid, tundub seegi mõistlik ja vajalik tegevus. Üldjuhul peab maakler kõige sellega tegelema oma kliendi – kinnisvara müüja või üürile andja – suhtes, kuid mõningal juhul küsima sama ka ostjatelt ja üürnikelt.
Mis saab edasi?
Ilmselt mitte midagi erilist. Rahapesu vastaste hoolsusmeetmete rakendamine muutub kinnisvaravaldkonnas sama enesestmõistetavaks nagu see on täna juba panganduses ja notaribüroodes. Hetkel veel hägused vastutuse piirid ja võimalused räägitakse ees ootava mõne aasta jooksul selgeks. Tänu keerukamatele nõuetele muutub kutselise maakleri amet veelgi raskemaks ja seetõttu ka hinnatumaks. Rahapesuga seotud kuritegevust jääb senisel kujul tõenäoliselt natukene vähemaks, kuid juurde tekivad uued vormid. Millagi lähitulevikus seisab ees krüptovaluutade rolli ja võimaluste selgitamine kinnisvaravaldkonnas. Seni aga peavad maaklerid natukene rohkem pingutama, kliendid natukene rohkem ankeete täitma ning Rahapesu Andmebüroo rohkem andmeid läbi töötama. Elu läheb edasi ja raha ei maga.