Keskkond kui kinnisvara hinna mõjutaja?
Vana ütluse kohaselt mõjutavat kinnisvara hinda 3 tegurit – asukoht, asukoht ja asukoht. Samas on tihtipeale nii, et kinnisvara hinnad võivad vaid paarisaja meetri raadiuses erineda kardinaalselt. Mis siis ikkagi nii väikesel maa-alal nii palju mõjutab? Vastus on- keskkond.
On suur vahe, kas ühes piirkonnas on kogu keskkond loodud ja ajapikku kujunenud ühtse tervikuna või on asumi hoonestus ilma üldise loogikata nn isetekkeline. Võtame näiteks Tallinna Kalamaja, kus juba tsaari aja lõpul ja esimese vabariigi ajal kujunes välja tänane omalaadse hoonestusega just Kalamaja iseloomustav miljöö. Nüüdisajal, kus aina rohkem korrastatakse piirkonna tänavaid ja hooneid, mõjub see kogu keskkonnale värskendavalt ja lähtuvalt sellest on saanud nõuka aja lõpul vaeslapse seisuses olnud lagunevast puitasumist üks Tallinna hinnatumaid piirkondi. Ka uued majad mis sinna rajatakse pannakse üldiselt sobima olemasoleva hoonestusega. Nii on saavutatud üks mõnus ja turvaline elukeskkond, kus ringi liikudes tajume kohalike elanike stiilitunnet, eluviisi ning sarnaseid hoiakuid. Loodud on chill elukeskkond, kus inimesed mõtlevad, ütlevad ja käituvad enamasti ühtemoodi. Kõik see tagab, et sealsetel asukatel on hea oma kodukandis olla ja sinna pürgivad sama maailmavaatega inimesed. Tahestahtmata tekitab see elukondliku kinnisvara puudujäägi ja tõstab seega ka korterite hindasid. Seega on korterite üldise hinnataseme tõstjaks eelpoolmainitud piirkonnas just pigem viimase aja jooksul tekkinud keskkond, mitte korterite enda siseviimistlus vms. Julgen väita, et antud Kalamaja keskkond on seal justkui tekkinud, mitte kellegi poolt teadlikult paarikümne aasta jooksul loodud.
Võib tuua ka näiteid väiksematest arendaja poolt loodud keskkondadest. Sellised piirkonnad on näiteks Padriku elurajoon Pirital, Hõbemetsa Mustamäel, Pikaliiva Haaberstis jne. Ka neis loob kinnisvara väärtust paljuski ühtne keskkond ning korterid maksavad seal pisut rohkem kui neist mõnesaja meetri kaugusel asuvad kinnisvaraobjektid. Klient hindab ja väärtustab piirkonna miljööd ja on selle eest nõus ka rohkem maksma.
Aina rohkem kasutatakse antud miljööväärtuslikku terviklikku piirkonna kinnisvaraarenduse lähenemist ka uute eramajade elurajoonide loomisel. Näiteid sellistest leiab Peetrist, Järvekülast ja teistest uutest arenduspiirkondadest. Üks ehe näide on ka Järvekülas asuv Maidu tee, kus hoitakse eramute ehitusel ühtset joont, mis omakorda tõstab kogu tänava majade väärtust ning kajastub hiljem järelturul. Kindlasti aitab Maidu tee ühtne joon sealsetel elanikel tulevikus oma investeeringud kodusse kunagisel müügil kenasti tagasi teenida.
Vaadates ka eramajade järelturu hindasid, saab samadel alustel näite tuua Pirita linnaossa rajatud Merivälja 2 elurajooniga. Sealsed olemasolevad majad ja sinna veel viimastele vabadele kinnistutele rajatavad eramud ja paarismajad on kindlasti kallimad kui naabruses asuvas Mähe asumi endises suvilapiirkonnas olevad. Geograafiliselt on tegu naaberpiirkondadega ja majad on teinekord kõrvuti tänavatel, kuid uuema aja ühtne tänavailme, mida kaunistab sealses piirkonnas levinud funk stiil, hoiab Merivälja2 hinnataseme siiski kõrgemal kui Mähe endises suvilapiirkonnas.
Samas on ka erandeid nagu Merivälja 2 elurajooniga piirnevad merepoolsed alad kus ei ole hoitud ühtset arhitektuurset joont, kuid võib öelda, et on hoitud ühtset hinnataset. Sealsed tänavad nagu Puki tee, Lauri tee, Andrekse tee jt on kuulsad oma kõrge hinnataseme poolest ja harvad üksikud müügipakkumised leiavad ka naabrusest kõrgemal hinnatasemel endile kiiresti ostjad just ühtse kalli ja ülimalt hinnatud piirkonna maine tõttu. See piirkond on loodud omal ajal ühtse tervikuna eliit elupiirkonnana ja selleks on ta jäänud täna ning jääb kahtlemata ka tulevikus. Kahjuks on sealne kinnisvara enamikus umbes 15 aasta tagune ja vajab üldiselt kaasajastamist, kuid kui selles piirkonnas peaks ilmuma müüki uus eramu või paarismaja on see tõeline rariteet, mida saab nimetada juba trofee-kinnisvaraks.
Et mitte jääda ühe linnaosa põhiseks, siis tuleb tõele au andes öelda, et Pirita ja Merivälja piirkonnale analoogse näitena saab tuua näiteks ka Vabaõhumuuseumi läheduses oleva Kakumäe Merirahu ja selle ümbruse. Ka seal on loodud ühtse hinnatasemega elualad kus sarnase mõttemalli ja elatustasemega inimesed hindavad terviklikku elukeskonda. Samad paralleelid saab ka siin tuua – kinnistute hinnad erinevad kardinaalselt vaid mõnesaja meetri kaugusel olevate endiste suvilapiirkondade omadega. Hinnataseme tekitab nagu mujalgi nõudluse/pakkumise suhe ja defitsiit. Lihtsalt ei ole enam teatud piirkondade pakkumisi. Ka siin leiavad üksikud uued majad ja paarismajad endile kiirelt aina kõrgematel hinnatasemetel ostjad ning järelturg buumib.
Kindlasti on eelpool toodud näidetele võimalik tuua lisaks veel mitmeid ja mitmeid näiteid, kuid kõiki neid välja tuua oleks liig. Üldiselt on seega siis nii, et terviklik ja sarnanes stiilis keskkond on kinnisvara hinna määramisel niisama tähtis kui asukoht. Elmisväärne, hästi läbimõeldud ning sarnase stiilitunnetusega loodud keskkond tagab antud piirkonnas ka kinnisvarale väärilise/parema hinna.