Pealkirjad buumivad rohkem kui kinnisvaraturg ise

Viimaste nädalate meediakajastus kinnisvaraturu osas, kus domineerivad pealkirjad stiilis „osta kohe, sügisel on juba hilja“ ja „hinnad tõusevad tundidega“, sunnib küsima, et kas tõesti on just kinnisvaraturg see üks ja ainus oaas keset pandeemiat või on siltide kleepimisega natuke liiga hoogu mindud? Kui jutud lähevad emotsionaalseks ja sõnades hakatakse kasutama ülivõrdeid, siis on mõistlik hoida pea külmana ja vaadata hinnangute asemel faktide poole.

Kas hinnad on tõusnud?

Jah, hinnad on tõusnud. Kui näiteks 2015. aasta alguses oli Tallinna korterite keskmine hind ca 1500 €/m2, siis käesoleva aasta veebruari lõpuks oli see tõusnud juba tasemele 2241 €/m2. Uusarenduste keskmine hind flirdib juba hinnaga 3000 €/m2.

Kas tehingute arv on kasvanud?

Ei, korteriomandite tehingute arv püsib stabiilsena. Kinnisvara hindadest on populaarne rääkida, enamus valdkonna asjatundjaid jälgib aga tehingute arvu näitajat, mis kajastab tegelikku nõudlust ning on kõige olulisem indikaator kinnisvaraturu tervise seisukohalt. Kinnisvaraturule hinnangut andes vaadatakse enamjaolt Tallinna kinnisvaraturu poole, sest siin tehakse kõige rohkem tehinguid ja siin on piisavalt statistikat, mille põhjal järeldusi teha. Vaatame, milline on olnud korteritehingute arv viimase 5 aasta jooksul:

Tabel kajastab üsna kiretult tõsiasja, et tegelikult on tehingute arv olnud samas suurusjärgus juba viimane viisaastak. Juba 2017. aasta jaanuaris tehti sama palju tehinguid, nagu 2021. aasta alguses. Ja nii on ka sisuliselt kõik need viimased aastad siin kinnisvaraturul olnud, väikeste tõusude ja mõõnadega, kus statistikat on eelkõige muutnud kuude lõikes mõne suurema arendusprojekti lõppemine ning notariaalsete tehingute vormistamisega kaasnev tehingute arvu ja hindade kasv või kahanemine. Kinnisvaraturg on olnud stabiilne ja kulgenud omas tempos, olles siiski seoses kogu ülejäänud majanduse ja elukvaliteedi kasvuga.

Kas uusarenduste osakaal on kasvanud?

Ei, uusarenduste osakaal tehingute arvus püsib ühtlasel tasemel. Kui võtta võrdlusperioodiks 2018. aasta, mil tehingute arv oli küllalt sarnane tänasele olukorrale, siis on uusarenduste osakaal Tallinnas mõnevõrra isegi langenud. Kui 2018. aastal teostati jaanuaris ca 34 % tehingutest uute korteritega, siis 2021. aastal oli vastav näitaja 31 %. Veebruaris 2018 teostati ca 29 % tehingutest uute korteritega, veebruar 2021 oli uute korterite osakaaluks 23 %.

Miks siis ikkagi buumi õhutavad artiklid?

Esiteks põhjusel, et tervisekriisi loogilise tulemina oodati eelmisel aastal kinnisvaraturu kollapsit, mida aga ei tulnud ja see oli kõigile üllatus. Teiseks põhjuseks võib tuua tõsiasja, et pakkumiste arv kinnisvaraportaalides on läbi eelmise aasta kuni käesoleva ajani kahanenud ehk turul „kummitab“ selgelt defitsiidi oht. Pakkumiste arv väheneb, aga see muudab kinnisvarabürood pigem murelikuks, mitte ei tee rõõmsaks põhjusel, et väiksem pakkumiste arv tähendab kinnisvarahindade tõusu majandusökonoomika ABC kohaselt. Vähenenud pakkumine on tõesti tekitanud kohati oksjone ja olukordasid, kus ägedad katusekorterid või omanäoline ja stiilne kinnisvara või ka mõistliku hinnaga äärelinna pakkumine haaratakse letilt nagu Karjase saia Kalamajas. Valikuvõimaluste vähenemise üks osa puudutab arendusprojektide arvu vähenemist, kuna möödunud aastal arendajad ei kiirustanud uute ehitiste alustamisega. Kolmandaks tuleb tõdeda, et ega raha pole maailmast otsa saanud ning eraisikute ja äriühingute hoiuste jääk otsib inflatsiooni hirmus väljundeid.

Oma nakatumisnäitajaga võime küll olla maailmameistrid ja murekohti on riigis küllaga, aga kinnisvaraturul on nõudlus seni püsinud stabiilsena ning annab arendajatele kindluse tulla jooksval aastal turule veel paljude uute projektidega.