Mida võib oodata 2026. aasta Tallinna ja Harjumaa kinnisvaraturul?
Lähtuvalt just elamispindade kutselise maakleri ametist prognoosib Janis Rimitsans 2026. aasta Tallinna ja Harjumaa elamispindade kinnisvaraturu tulevikku.
Kinnisvaraturul on justkui märgata elavnemist ja puutun nii maakleritöös kui ka eraelus pidevalt kokku küsimustega stiilis “Mis sa arvad, kas järgmine aasta kinnisvara hinnad tõusevad?”, “Millal oleks õige aeg osta/müüa kinnisvara”, “Millal muutub kinnisvaraturg jälle investoritele atraktiivseks?” jms. Nagu paljud minu kolleegid ja ka teised kinnisvaravaldkonna arvamusliidrid usuvad, pakun ka mina, et 2026. aasta ei too kaasa murrangulist pöördepunkti kinnisvara hindades.
Arvan, et päris uute ja n-ö teise ringi korterite hindade vahe jääb ka tuleval aastal märgatavaks. Sellesse ma ei usu, et uusarenduste kerkinud hinnad veavad samas tempos kaasa ka järelturu korterite hindu. Neil segmentidel on erinev klientuur ja omad põhjused vastavateks hinnatasemeteks. Eranditeks järelturul on muidugi väga erilised pakkumised, mille eest võib teinekord saada ka uusarendustega võrreldavat hinda.
Uusarenduste hinda on tõstnud suurenenud sisendhinnad arenduskinnistute soetamisel, detailplaneeringute tegemiseks ja ehituslubadele kuluva aja märkmisväärne kasv ja muidugi ka üleüldine palgatõus, mis on jõudnud ka ehitajate, projekteerijate, ehitusmaterjali müüjate, transportööliste jms arendajale kuluartikliks olevate isikute palkadesse. Ajakirjandusest saab lugeda, et palgatõusu periood oleks justkui läbi ja ka Tallinna linnalt tuleb sõnumeid, et tegeletakse sellega, et erinevate menetluste aegu lühemaks saada, kuid inerts on sees ja arendajate Exceli tabelid on tehtud ja kardan, et need uudised ei vii meid niipea uue kinnisvara müügihindade alanemiseni.
Uusarenduste korterite mõõdukas hinnatõus
Kortermajade arendajad on reeglina hästi rahastatud ja viimastel aastatel süvenenud turuolukord, kus kõiki kortereid ei müüda enne maja valmimist ära, on viinud sinnamaani, et ehitatakse n-ö parajas koguses ja ei kiirustata ülemäära uute projektide alustamisega. See annab võimaluse hoiduda ülepakkumisest, mis omakorda ei vii konkurentsist tingitud hinnalanguseni. Pigem püütakse ikka saada “eilsest müügist veidi rohkem” ja pole ka harvad juhused, kus müügihindu on “korrigeeritud” üles poole. Seega pakun mina uusarenduste korterite hindadele 2026. aastal mõõdukat, nii umbes 3-5 %, hinnatõusu.
Palgakasvu ja euribori tõusu mõju korteriturul
Järelturu korterite hinnatõusu suhtes ma siiski nii optimistlik pole. Siin näen pigem juba mõnda aega kestnud külglibisemise jätkumist. Jällegi toovad erinevusi statistikasse väga omalaadsed elamised. Nende eest on üldise palgatõusu foonil keskmisest kõrgemat palka saavad ostuhuvilised nõus ka juba sellepärast veidi rohkem maksma, et saada midagi omanäolist just enda õigeks koduks. Ehk siis emotsiooniostud. Samas kui vaadelda n-ö mägede tüüpkortereid, siis neid tuleb aina rohkem turule ja ostuhuvilisel on valik päris suur.
Põhjuseid selleks on kindlasti mitmeid. Näiteks palgakasv, mis viib sinnani, kus seni “tüüpilises paneelikas” elanud inimesed, kellel on palgad tõusnud, on nüüd ostmas endale uuemat kinnisvara ja olemasolev tuleb realiseerida. Või näiteks see, et euribori tõus on tekitanud olukorra, kus viimastel aastatel välja üürimiseks soetatud vanema elamufondi korterid ei ole enam kasumlikud ja nende omanikud maksavad igakuiselt suuremat pangalaenu kuumakset, kui nad üüri saavad. Need korterid on paaril viimasel aastal ja ilmselt ka tuleval aastal müüki panduna suurendamas pakkumiste arvu ja hoidmas sellega hinnataset pigem paigal.
Magalapiirkondades määrab ostuotsuse hind
Kui vaadata müügis olevate korterite arvu ja iga kuu tehtud müügitehingute arvu, siis pakkumine justkui suureneb pidevalt. Olles ise turuosaline, siis näen ma ka seda, et magalapiirkondades on aina rohkem määravaks teguriks ostuotsuse tegemisel hind. Tihtipeale kaubeldakse seal hindu alla ka suurusjärk 10% ja vahel ka enam. Ostuhuviline teeb mitmele kinnisvarale oma pakkumise ja tavaliselt keegi müüjatest ikka “murdub”, et müügitehingusse jõuda. Mis omakorda viib olukorrani, kus mägedel ja mujal, kus on pakkumine suurem kui ostuhuviliste arv, on “turg ostja käes” ning tegelikud tehingud tehakse märgatavalt allapoole küsimishindu. Erandiks jälle mõni kõrgema müügihinnaga tehing, mis on tehtud erihuvidega ostja poolt.
Müügiperioodidele pakun ma pigem pikenemist ja arvan, et kinnisvaraturule lisandub rohkem uusi objekte, kui ära müüakse. Mujal maailmas tekitaks see hindade languse, kuid arvestades meil olnud inflatsiooni ja raha väärtuse langust, ei usu ma Tallinna kinnisvara hinnalangusse. Reaalväärtuses on kinnisvara väärtuse langus juba eelnenud aastatel ära olnud. Kokkuvõttes hoiab minu arvates selline turuseis müügihinnad järelturu kinnisvara müügil külglibisemises ja müügiperioodid kindlasti pikemad, kui need on olnud eelnenud “headel aegadel”.
Oma “ennustuse” olen teinud, arvestades seda, et ei toimu mingit suurt geopoliitilist muudatust, mis tooks kaasa töötuse kasvu ja ehk ka kinnisvara kiirmüügisoove ning elu läheb kenasti majandusanalüütikute pakutud vaikses tõusutempos. Uueks aastaks ennustan ma kinnisvaraturul pigem mõõdukat kasvu, buumi ega suuremat kriisi ma samuti ei oota.