KKK ehk korduma kippuvad küsimused kinnisvara hindamise teemal

Kinnisvara hindajana töötades puutun kokku paljude erinevate klientidega ning nende varadega. Inimesed küsivad minult erinevaid küsimusi, et saada infot hindamistoimingu, turu ning viimasel ajal ka koroona kriisiga seotud olukorra kohta. Panin mõned nendest kirja koos vastustega. Loodetavasti saad vastuse ka mõnele enda küsimusele.

Kuidas leitakse turuväärtus elukondlikule varale?
Elukondliku kinnisvara turuväärtuse leidmiseks kasutakse võrdlusmeetodit. Meetodi põhimõtteks on, et võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodis kasutatakse hinnatavaga võimalikult sarnaste ja samas asukohas asuvate varade müügitehinguid, mis on toimunud vaba turu tingimustes. Väärtus leitakse vara väärtust mõjutavate võrdluselementide kohandamise teel. Lihtsamalt öeldes kujuneb vara väärtust selle järgi, mis hinnaga turul samasuguseid varasid on varasemalt müüdud.

Mille järgi valitakse võrdlustehingud?
Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et võrreldav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane, samuti on vajalik, et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Kui näiteks hindame korterit Tallinnas, siis püüame võrdlustehingud leida samast asumist, sama vanustest sarnase ehitustüübiga ja seisukorraga kortermajadest, sarnase pindala ja toalisusega, võimalusel ka võrreldaval korrusel ja seisukorraga jne.

Kui võrdlustehingud valitakse minu korterile võimalikult samast asukohast, siis miks minu vara on palju madalama väärtusega kui kõrvalmaja korter?
Tihti on inimesed imestanud, miks nende korter on madalama või kõrgema väärtusega kui kõrval kortermaja korterite väärtused. Asukoht on sama ja hinnatase peaks olema sama. Tihti on sellistel juhtudel tegemist olukorraga, kus hinnatav korter asub näiteks vanemas kortermajas, kas siis nõukogudeaegses majas või vanemas puitmajas. Teisalt on enamus ümbruses asuvatest majadest uuemad või uusarendused. Sellisel juhul me ei saa kasutada kõrval olevate majade tehinguid, vaid peame otsima kaugemalt. Vanemad kortermajad ei ole võrreldavad uute majadega, isegi kui need asuvad samas asukohas. Näitena võib tuua Kadrioru asumi piirkonna, kus on palju erinevate ajastute kortermaju, aga ka palju uusarendusi, ning kus üldine keskmine hinnatase on väga kõrge. Antud piirkonna keskmist hinda tõstavad uusarendused ja heas korras kivimajade korterid. Ei saa eeldada, et asukoha tõttu on samas hinnaklassis ka samas asumis asuvad silikaat- ja puumajade korterid.

Miks minu esimese korruse korteri turuväärtus on väiksem kui võrdlusena kasutatud kõrgemate korruste korterite omad, esimene korrus on minu arust just parem?
Inimeste maitsed on erinevad. Mõne inimese jaoks ongi rohkem hinnatud madalama korruse korterid (vähem trepist käimist), kuid nende osakaal turust on väga väike. Üldiselt näitab turu statistika, et esimesel korrusel, soklikorrusel ja liftita majade viimasel korrusel paiknevate korterite hinnatase on madalam. Sellest tulenevalt saame väita, et enamus inimesed on esimese korruse korteri eest nõus vähem maksma.

Kuidas on mul võimalik oma vara väärtust tulevikus tõsta?
Kui võtta aluseks võrdluselemendid (näiteks asukoht, maja vanus, korrus, rõdu, suurus jm), siis omanik ei saa neid paremaks luua. Oluliseks vara väärtust mõjutavaks elemendiks on ka seisukord. Omanik saab vara väärtust tõsta seda rekonstrueerides kasutades kvaliteetseid kaasaegseid materjale. Lisaks mõjub vara väärtusele positiivselt kvaliteetse kohtkindla mööbli olemasolu, mille puudumisel peaks uus omanik kasutama omafinantseeringut või võtma kodulaenust kõrgema hinnaga sisustuslaenu. Eramute puhul saab väärtust tõsta paremaid kütte- ning tehnosüsteemide lahendusi kasutades, sest turul on eelistatud kaasaegsed ja madalate kuludega süsteemid. Samuti on positiivne, kui on korras kõik varaga seotud dokumentatsioon, eriti kui on tehtud ümberehitusi või laiendusi.

Minu maakohas asuv maja on ehitatud/rekonstrueeritud väga kallitest materjalidest, miks maja väärtus on madalam kui ehitushind?
Kuna üks põhilisi vara väärtusi mõjutavaid aspekte on asukoht, siis kallimad varad asuvad enamasti maakonna keskustes või nende läheduses, kus nõudlus kinnisvara vastu suurem. Inimesed, kes otsivad omale eramut maapiirkondadesse, ei ole nõus nende eest nii palju maksma kui näiteks Tallinnas või selle lähipiirkondades. Seetõttu ei pruugi kallimate materjalide ning suurejoonelisemate ehituste tegemine vara väärtust nendes piirkondades tõsta, sest inimesed lihtsalt ei ole nõus kõrgemat hinda maksma.

Mul on plaanis paigaldada uued kallimad rulood, kas see tõstab minu vara väärtust?
Kahjuks ei tõsta üksiku kallima sise elemendi kasutamine vara väärtust. Loeb üldine seisukord ning kvaliteet. Kuna võrdlustabelis kasutavad hindajad kohandamisel minimaalselt 5 protsenti (välja arvatud üksikud faktilised kohandused), siis üksiku asja lisamine on odavam kui 5 protsenti vara väärtusest, mistõttu ei ole seda otseselt võimalik väärtusesse hinnata.

Miks minu vara väärtus on madalam kui ümbruskonna varade müügikuulutuste pakkumishinnad müügiportaalides?
Müügikuulutused ei näita alati reaalset turu hinnataset. Kuulutustes olevad hinnad on tavaliselt kõrgemad, kui reaalsed tehinguhinnad. Hindamisel lähtutakse tehtud tehinguhindadest. Nt eriolukorrast tingituna on näha mõne tehingu puhul, et müügikuulutuse ja tegeliku tehingu hinna vahe oli kuni 15%, kuid see ei ilmesta üldist turuolukorda. Pigem olid need juhuslikud.

Kas minu kallis mööbel mõjutab vara turuväärtust?
Väärtust mõjutab ainult kohtkindel mööbel (köögimööbel, garderoobikapid jmt), ülejäänud mööbli puhul on tegemist vallasvaraga, mida saab varast lahutada nii, et jätkub selle majanduslik kasutamine.

Järgnevalt mõned küsimused, mida on viimasel ajal kliendid küsinud, seoses koroona kriisi mõjuga kinnisvara turule.

Kas kinnisvara hinnad on juba seoses koroonakriisiga langenud?
Kuna kinnisvara puhul on tegemist väheefektiivse turuga ei mõjuta kriis seda nii kiiresti kui teisi valdkondi. Oluliselt on langenud tehingute mahud, samuti on ülepakkumise tulemusena tekkinud hinnalangus üüriturul. Ostu-müügi turul olulist hinna langust pole veel olnud. Seda, kui palju ja mis varade hinnad langevad, näeme järgnevatel kuudel.

Kas hindamisel arvestate juba hinna langust?
Kuna kinnisvara hindadesse jõuab kriis viitega, siis pole väga suure hinna langusega tehinguid väga palju toimunud. Hindamisel kasutame võimalikult värskeid tehinguid ning jälgime uusimat statistikat. Olenevalt turusektorist võivad eksperthinnangutes varade väärtused lähiajal hakata langema erineva kiirusega.

Millise kinnisvara hinnad kõige rohkem langevad?
Raske konkreetselt öelda. Tõenäoliselt langevad Tallinnas ja Harjumaal kõige rohkem nõukogude aegsete nö tüüpkorterite hinnad. Senine on näidanud, et vähem puudutab hinnalangus uusarendusi ja pikema müügiperioodiga kallimate varade hindasid.

Millal hakkavad hinnad taastuma?
Kui ei tule viiruse teist lainet ja turu põhi ei ole väga sügav, võib minu hinnangul loota, et aasta pärast oleme kriisist toibunud.

Kui palju hinnad langevad?
Erinevate varade puhul võib see olla erinev, kuid erinevaid majandusprognoose arvestades võib kinnisvara hinnalangus Tallinnas ja Harjumaal olla osades segmentides kuni 20%.

Kas on mõistlik hetkel müüa?
Oleneb sellest, kui kiire on müügiga ja kui suured on ootused tehinguhinna suhtes. Müüa võib, kuid peaks arvestama pikema müügiperioodiga ja valmisolekuga hindades alla tulla. See oleneb ka vara liigist. Väiksemat hinnalangust ja suuremat likviidust omavad tõenäoliselt kallimad ja uuemad varad kui näiteks magalapiirkondade tüüpkorterid. Kuna antud varade puhul on ostjaskond erinev ning võib eeldada, et nö tüüpiliste varade ostjad saavad kriisis rohkem kannatada kui kallimate varade ostjad.

Kas on mõistlik osta?
Kui oled leidnud endale vara, mida kindlalt soovid ja on olemas võimalus ostmiseks, siis tuleks seda teha. Võib kuluda palju aega enne, kui turule on tulemas midagi, mis sobib just Sulle. Pikas perspektiivis on kinnisvara puhul tegemist pikaajalise varaga, mille väärtus ajas alati suureneb ning erinevatel kriisidel on sellele pigem lühiajalisem mõju.

Kui Sa ei leidnud vastust oma küsimusele, siis võta minuga ühendust ja leiame lahenduse!