Kinnisvara õige kajastamine majandusaasta aruandes ei eelda suuri kulusid

Eelmisel aastal avaldas Postimees minu artikli ettevõtetele kuuluva kinnivara õigest kajastamisest majandusaasta aruandes. Kuna lähenemas on aasta lõpp, on teema taas aktuaalne, mistõttu avaldan loo ka meie blogis.

Kinnisvara õige kajastamine majandusaasta aruandes ei eelda suuri kulusid

Kinnisvara omavad ettevõtted puutuvad paratamatult kokku majandusaasta aruannete koostamisel kinnisvara kajastamisega. Olgu selleks siis büroo, kust tegevust juhitakse, tehas kus toimub tootmine või näiteks korterid/maad/majad, mis on seotatud vaid investeeringuks. Skeem on lihtne: kinnisvara kajastatakse kas soetusmaksumuses (RTJ 5) või õiglases väärtuses (RTJ6). Mõlemal juhul on mõistlik kaasata kinnisvara hindaja, sest nii soetusmaksumuses kui õiglases väärtuses kajastamine eeldab kinnisvaraturu tundmist.

1.jaanuaril 2013 kehtima hakanud täiendatud Raamatupidamise Toimkonna juhendi RTJ 6 punktis 25 rõhutatakse jätkuvalt, et õiglase väärtuse hindamisel tuleb kasutada ettevõtteväliste professionaalsete hindajate abi, välja arvatud juhul, kui ettevõte ise omab vastava kvalifikatsiooniga spetsialiste. On vähetõenäoline, et ettevõtetel on palgal kinnisvara hindamise spetsialistid, kes igapäevaselt puutuvad kokku kinnisvaraturu ja tehtud tehingutega. Andmeid reaalselt toimunud kinnisvaratehingute kohta saavad muide osta ainult Maa-Ameti poolt väljastatud litsentsiga hindajatega kinnisvarabürood. Kellel vastavat andmebaasi kasutada ei ole, tegeleb suuremal või vähemal määral äraarvamisega.

Kui ettevõte on raamatupidamise sise-eeskirjades fikseerinud, et kinnisvara kajastatakse soetusmaksumuses, siis korrigeeritakse soetusele järgnevatel aastatel vastava vara soetusmaksumust, millest on maha arvatud akumuleeritud kulum ja võimalikud väärtuse langusest tulenevad allahindlused. Kulumi leidmiseks on raamatupidamiskohustuslane sätestanud oma raamatupidamise sise-eeskirjas amortisatsiooniarvestuse meetodid ja amortisatsioonimäärade vahemikud, millest tuleb üldjuhul lähtuda põhivara amortiseerimisel. Vara väärtuse langusest tuleneva allahindluse leidmine on keerulisem ning peaks jällegi tuginema eelnimetatud reaalse turuolukorra tundmisele.

Muutunud majandus– ja kinnisvaraturu olukorras ei saa rääkida kinnisvara väärtuse stabiilsusest läbi mitme aasta, pigem on väärtus ikkagi muutunud. Kui Tallinnas ja Tartus on märke mitteelukondliku kinnisvara hindade stabiilsusest ja tõusust, siis mujal Eestis ei pruugi hinnalangus veel peatunud olla. Seetõttu on soovitatav kasvõi esialgse indikatiivse turutaseme konsultatsiooniks pöörduda kinnisvara hindaja poole.

Vastavalt RTJ 5 viiakse vara võimaliku allahindluse vajaduse tuvastamiseks läbi vara väärtuse test, mille käigus leitakse vara kaetav väärtus. Seejuures peab ettevõtte juhtkond igal bilansipäeval kriitiliselt hindama, kas on märke, mis võiksid viidata varade väärtuse langusele. Sellisteks kinnisvara ja -turuga seotud märkideks võivad muuhulgas olla järgmised asjaolud:

(a)    vara turuväärtus on langenud oluliselt kiiremini, kui võiks eeldada, lähtudes aja möödumisest või vara normaalkasutusest;

(b)   üldine majanduskeskkond ja turusituatsioon on halvenenud, mistõttu on tõenäoline, et varast genereeritav tulu väheneb;

(c)    turu intressimäärad on tõusnud, mistõttu varade kasutusväärtuse arvutamisel kasutatav diskontomäär on tõusnud ja vara kasutusväärtus langenud;

(d)   ettevõtte netovara väärtus on suurem ettevõtte turuväärtusest;

(e)   varade füüsiline seisund on järsult halvenenud;

(f)     varast või varade grupist saadavad tulud on väiksemad planeeritust;

(g)    ettevõte kavatseb lõpetada mõningaid tegevusvaldkondi või sulgeda mõningaid osakondi või müüa varasid.

Väärtuse testi käigus leitakse vara kaetav väärtus, mis on suurem kahest järgmisest näitajast – vara õiglasest väärtusest (miinus müügikulutused) ja vara kasutusväärtusest. Mõlemad väärtused sisaldavad informatsiooni, mida kõige paremini valdavad kinnisvaraspetsialistid. Näiteks vara õiglase väärtuse hindamisel tuleb lähtuda siduva müügilepingu puudumisel vara turuväärtusest aktiivsel turul. Või kui siduv müügileping ja aktiivne turg puuduvad, siis lähtutakse vara eeldatavast müügihinnast sõltumatute osapoolte vahelises tehingus, võttes arvesse hiljutisi sarnaseid tehinguid samas tööstusharus. Mõlemal juhul eeldab vara väärtusele hinnangu andmine vara hindamise standardites sätestatud metoodikate põhimõttelist järgimist ning teadmisi tehtud tehingutest ja kinnisvaraturust.

Vastavalt 1.jaanuaril 2013 kehtima hakanud RTJ 5, on kord alla hinnatud varade (välja arvatud firmaväärtus) puhul kohustus igal järgneval bilansikuupäeval hinnata, et kas võib olla tõenäoline, et vara kaetav väärtus on vahepeal tõusnud. Juhul kui see on tõenäoline, tuleb läbi viia uus väärtuse test. Seega tuleb vara väärtuse test teostada ka nendele varadele, mis kinnisvaraturu languses alla hinnati, sest nüüdseks teatud määral kosunud kinnisvarasektoris on väärtus võib-olla kasvanud. Näiteks kui ettevõte soetas 2007. aastal, so kinnisvarabuumi kõrgajal tootmishoone, siis selle turuväärtus on kindlasti langenud ning tuleks bilansis alla hinnata. Kui väärtuse testi tulemusel selgub, et vara kaetav väärtus on tõusnud üle bilansilise jääkmaksumuse, tuleb varasem allahindlus tühistada ja vara bilansilist jääkmaksumust suurendada.

Leidub ka palju neid kinnisvaraobjekte, mille kasutus selle erilise iseloomu tõttu piirneb mingit konkreetset liiki kasutusala või kasutajatega ning mida harva, kui üldse, müüakse vabal turul (nt spetsiifilised või tõmbekeskustest kaugemal asuvad tööstushooned, mõned põllumajandusobjektid jms). Üldjuhul ei ole sellistel objektidel õiglane väärtus usaldusväärselt hinnatav, mistõttu vara kaetavaks väärtuseks loetakse tema kasutusväärtust. Vara kasutusväärtuse hindamiseks koostatakse realistlik järgmiste perioodide rahavoogude projektsioon ning arvutatakse nende nüüdisväärtus. Rahavoogude projektsiooni aluseks võetakse võimalusel juhtkonna poolt kinnitatud eelarved või prognoosid järgmiste perioodide kohta (üldjuhul mitte üle 5 aasta).

Nagu eelnevast näha, võib kinnisvara omava ettevõtte raamatupidamise korrektseks korraldamiseks olla vajalik päris tihti vara väärtuse ülevaatamine. Nagu kõigi asjadega on ka siin võimalik kulusid kokku hoida hea planeerimisega. Esmajärjekorras soovitan ettevõtetel pöörduda kinnisvarafirma poole lihtsama konsultatsiooni saamiseks, mille eesmärk on pakkuda kinnisvaraturu informatsiooni. Selle alusel saab ettevõte endale kuuluvat kinnisvara kajastada adekvaatselt ja tegelikule turuolukorrale vastavalt. Kuna varade ja kohustuste õige ja õiglase kajastamise kohustusega kaasneb ka selge vastutus (nt ettevõtet finantseeriva panga poolsed nõuded vms), siis on mõistlik teha pädeva ja tunnustatud eksperdiga juba pikemaajalised kokkulepped. Esmalt võimaldab see delegeerida vara väärtuse muutumise jälgimise RTJ nõuetele vastavale eksperdile ning saada muutuste tekkimisel ka koheselt adekvaatne hinnang. Igal bilansipäeval ei ole vaja tellida mahukat eksperthinnangut, piisab lühemast ja soodsamast konsultatsioonist, mis võib olla esitatud ekspertarvamuse vormis. Selliselt on võimalik näiteks viie aastase perioodi jooksul hoida kokku kulusid mitmekordselt, samas kui adekvaatne info ettevõtte varade kohta on pidevalt olemas.

Küsimused, mida ettevõte kinnisvara võiks hindajale esitada, et adekvaatselt vara väärtuse testi teostada:

1)      Milline on vara asukohas kinnisvaraturg? Sh nõudlus-pakkumine?

2)      Kas ja kuidas on vastavas kinnisvarasektoris hinnad muutunud?

3)      Kas ja milliste hinnatasemetega on võrreldavate objektidega tehinguid tehtud?

4)      Kuidas on muutunud võrreldavate objektide üürihinnad?

5)      Millised on turul vastava vara diskontomäärad?