Kuidas müüa korterit, kus elab sees üürnik?

Korterite müügipakkumiste arv on jõudsalt kasvanud ning seetõttu võib korteri müügiprotsess venida oodatust pikemaks. Kui korter enda jaoks kasutuses ei ole ning müügiperioodil tühjana seisab, siis korteriühistu või haldusfirma poolt esitatavate kommunaalkulude eest tuleb omanikult ikka tasuda. Seetõttu leiavad omanikud end tihti olukorras, kus on mõistlik üürida välja müügis olev korter.

Üürilepingu ülesütlemine

Müües üürilepinguga koormatud korterit on oluline teada, et korteri võõrandamisega üürileping ei lõppe, vaid üürileandja õigused ja kohustused lähevad uuele omanikule üle. Uus omanik võib üürilepingu seadusest tulenevat ülesütlemistähtaega järgides üles öelda 3 kuu jooksul ja seda vaid juhul, kui omandaja vajab üüritud korterit tungivalt ise. Kui uus üürileandja lepingu selliselt üles ütleb, vastutab eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest. Lisaks kui uus üürileandja rikub üürilepingust tulenevat kohustust, vastutab eelmine üürileandja kolme aasta jooksul, alates üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekust, kohustuse rikkumisega üürnikule tekitatud kahju eest nagu käendaja. Tungival vajadusel ei saa uus omanik lepingut üles ütelda, kui kinnistusraamatusse on tehtud märge üürilepingu kohta.

Tähtajaline või tähtajatu üürileping?

Probleemide vältimiseks võib üritada müüki korraldada nii, et oleks võimalik üürileping lõpetada võimalikult kiiresti ostja leidmisel. Selleks tuleb esmalt vaadata, kas on tegemist tähtajalise või tähtajatu üürilepinguga. Tähtajaline üürileping lõpeb seaduse järgi tähtaja saabumisega ning seda saab erakorraliselt ühepoolselt üles öelda vaid ühe lepingu osapoole lepingu rikkumise tõttu. Kui peale lepingu tähtaja saabumist jätkab Üürnik asja kasutamist ja kumbki lepingu pool ei avalda teisele poole teistsugust tahet, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks. Tähtajatu üürilepingu võib üles öelda teatades sellest ette vähemalt 3 kuud.

Teavita üürnikku müügiplaanist

Kuid ka 3 kuud võib uue ostja jaoks, kes vajab korterit kiiremini, jääda liialt pikaks ooteperioodiks ning tehing võib selle tõttu katki jääda. Seega on väga oluline teavitada üürnikku müügiplaanist esimesel võimalusel. Kuna üürileandjal ei ole õigust ette teatamata üüritud korterisse siseneda, on üürnikuga läbirääkimine ja kokkulepete saavutamine ülioluline. Korteri tutvustamised ostuhuvilistele tuleks kooskõlastada üürnikuga ning üritada müügiprotsessi korraldada üürniku elu võimalikult vähe häirides. Lisaks on võimalik üürilepingut poolte kokkuleppel lõpetada igal ajal. Seega üürilisega suheldes ja teda asjade kulgemisega kursis hoides võib saavutada kokkuleppe, et üüriline on müügi korral lühikese etteteatamisajaga korterist nõus lahkuma ja poolte kokkuleppel lepingu lõpetama või ühe kuu kaupa lepingut jooksvalt pikendama. Üürniku motiveerimiseks võiks omanik küsida müüdava korteri väljaüürimisel väiksemat üüritasu kui on analoogsete korterite keskmine üür piirkonnas. See kompenseeriks üürilise elurütmi segamise ja kodurahu häirimise müügiprotsessi käigus.

Kokkuvõtteks tasuks enne müügi alustamist arutada seda üürnikuga ning saada teada tema seisukoht. Kindlasti tuleks üle vaadata, kas üürisuhe on tähtajatu või tähtajalise lepingu alusel. Hea läbisaamine ja arvestamine üürnikuga võiks välistada hilisemad probleemid korteri vabastamise ja uuele omanikule üleandmisega. Kindlasti tasuks tutvuda Üürilepingute osaga Võlaõigusseaduses või konsulteerida professionaalse kinnisvaramaakleriga, kellel on antud valdkonnas rohkem kogemusi.

Autor