Kaasomand ei ole koletis, vaid lihtsalt eriline
Kaasomandi osa ostmisega seoses on liikvel palju kuulduseid ja hirmujutte. Tegelikkuses ei ole kaasomand siiski nii hirmutav. Oluline on lihtsalt arvestada selle eripäradega ning oma tegevus vastavalt korraldada. Kuid see kehtib ju igasuguse kinnisvara ostmise puhul!
1. Veendu, et oleks olemas kasutuskorra kokkulepe.
Kaasomandi puhul kuulub üks asi mitmele omanikule, kusjuures puhtalt omandiõiguse seisukohast lähtudes ei ole kindlaks määratud, milline osa millisele omanikule kuulub. Seetõttu on vajalik sõlmida kasutuskorra kokkulepe. Kindlasti tuleks kasutuskord sõlmida notariaalselt kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, siis pole ka veel kõik kadunud, sest kasutuskorra seadmist on võimalik nõuda ka kohtus. Kuna aga kasutuskord on kõigi kaasomanike huvides, siis on kokkuleppe saavutamine reaalne ning kindlasti parim lahendus. Kaasomandi ostuhuvilisel ei tohiks erilisi probleeme tekkida, kui lasta enne tehingu vormistamist (või sellega samal ajal) kasutuskorra kokkulepe ära sõlmida. Ilma kasutuskorrata kaasomandi ostmist pangad üldjuhul ei finantseeri.
2. Kasutuskord peaks olema põhjalik.
Kokku tuleks leppida kõigi kinnistu ja ehitiste osade kasutamises, sealhulgas korterid, koridorid, keldrid, pööningud, garaazid, kuurid, õuealad jms. Kuigi kõigi osade suhtes sõlmitakse kokkulepe, et tähenda see, et kõik osad jääks kellegi ainukasutusse – nt koridor on üldjuhul siiski ühiskasutuses. Pööning on tavaliselt üldkasutuses, kuid see ei pruugi nii jääda. Näiteks, kui otsustatakse välja ehitada pööningukorruse eluruumid, siis tuleb määrata seal kellegi ainukasutusse jäävad osad. Ainukasutusse jäävate osade määramisel peaks jälgima mõtteliste osade suuruseid. Näiteks, on meil tulnud kokku puutuda olukorraga, kus kinnistu oli kaasomandis võrdsetes osades, kuid katusekalde tõttu oli teise korruse netopind oluliselt väiksem kui esimesel korrusel. Teist korrust kasutav kaasomanik sai seega kasutada reaalselt väiksemat osa elamust, kui 50%. Selle kompenseerimiseks aga oli tal kasutuskorra järgi õigus kasutada suuremat osa garaazist ning õuealast.
3. Kaasomandi saab jagada reaalosadeks.
Kõigil kaasomandi osa omanikel on õigus nõuda kaasomandi jagamist reaalosadeks. Kas see on mõtekas või mitte, sõltub konkreetsest olukorrast ning on seotud eelkõige maja ühise haldamise küsimustega. Kaasomandi jagamiseks on vaja mõõdistus- või ehitusprojekti, milles on näidatud reaalosadena eluruumide piirid (korterid). Seejärel saavad kõik kaasomanikud ühiselt minna notaribüroosse ja sõlmida vastavasisulise kokkuleppe, mille alusel kinnistusraamatus moodustataksegi eraldi korteriomandid. Kui kaasomanikud ühist keelt ei leia, jagamine on aga siiski otstarbekas, võib iga kaasomanik pöörduda kohtu poole kaasomandi lõpetamise hagiga. Sellisel juhul on võimalikud mitmed lahendused, sh kaasomandi jagamine reaalosadeks, kogu asja omandi ülekandmine ühele kaasomanikule, millisel juhul teistele hüvitatakse nendele kuulunud osa väärtus jms. Seega ei ole probleemses olukorras kaasomandi säilimine vältimatu ning selle lõpetamisega on võimalik lõpetada ka kaasomanike vahelisi probleeme. Suhtlusprobleemide vältimiseks aga on vaja lihtsalt valida naabreid.
4. Kaasomanikel on teiste osade suhtes ostueesõigus.
Sisuliselt on igal kaasomanikul õigus osta müügitehinguni (ka ainult võlaõigusliku lepinguni) viidusdkaasomandi osa samadel tingimustel, mis lepingus sätestatud. Seejuures ei ole abi sellest, kui lepingu tingimusi fiktiivselt ebamõistlikuks muuta. Sellise nipiga üldjuhul kaasomanikke tehingust eemal ei hoia, sest huvitatud kaasomanik võib neid tingimusi vaidlustada. Ostueesõigust võib teostada kahe kuu jooksul hetkest, mil tehingust teada saadakse. Seega ei ole ostueesõigus midagi, mida kaasomanik saaks pahatahtlikult ära kasutada. Kui aga kaasomandi osa müüja või ostja ei veendu selles, et teised kaasomanikud on kõik müügiinfo kätte saanud, võib siiski juhtuda, et mõni kaasomanik olles vahepeal oma majanduslikku olukorda parandanud tuleb näiteks aasta pärast tehingut enda nimele nõutama. Seetõttu minu soovitus – kui notaribürool ei ole õnnestunud sõlmitud lepingut kõigile kaasomanikele väljastusteatega postitada, siis on mõistlik lasta kohtutäituril teade kohale viia.
Tähele tasub panna ka seda, et enne ostu-eesõiguse kasutamise perioodi lõppu ei ole otstarbekas hakata kaasomandi osa remontima ega muid olulisi kulutusi tegema. Soovitan müüjaga juba broneerimislepingus kokku leppida, et ostueesõiguse kasutamise korral hüvitab müüja ostjale tehingu tegemiseks tehtud otsesed kulutused (laenulepingu sõlmimise tasu, hindamisakt, notaritasu jms). See motiveerib müüjat rohkem tegelema kaasomanikega ning nende reaalseid soove välja selgitama.
5. Kaasomanikel on nii õigused kui kohustused.
Nagu igasuguse ühistegevuse puhul on osapooltel olemas nii õigused kui kohustused. Kaasomandi puhul on kõigil kaasomanikel kohustus osaleda ühise asja heaperemehelikul haldamisel. Sellele kohustusele vastab õigus sellist osalemist teistelt kaasomanikelt nõuda. Eelkõige puudutab see ühise varaga seotud kulutuste kandmist. Seejuures aga peavad kulutused püsima mõistlikuna ning liiga suurte kulutuste kandmist ei ole võimalik ühele või mitmele kaasomanikule peale suruda. Sisuliselt kehtib sama süsteem ju ka korteriühistute puhul, mille liikmeteks on reaalosade omanikud.
6. Kõik korteriomanikud on kaasomanikud.
Tõepoolest. Ei maksa unustada, et isegi kui kortermaja on jagatud reaalosadeks ning seatud on korteriomandid (ka näiteks ridaelamubokside või paarismajade puhul), siis on hoone ehituslikest iseärasustest tulenevalt alati olemas kaasomandis olevad osad – kõik see, mis jääb korterist väljapoole. Seinad, koridorid, katus jne jne jne. Seega ei ole kaasomand midagi haruldast või erakorralist. Kaasomandi ühise haldamisega ning seejuures teiste kaasomanikega igapäevaste kokkulepete sõlmimisega peab enamus meist ühel või teisel viisil tegelema.
Eelneva võiks lühidalt kokku võtta nii, et kaasomandis oleva kinnisvara ostmine ei ole raketiteadus ega surmalõks. Pöördu pädeva maakleri poole, kes aitab sul kõik probleemsed kohad läbi mõelda ning igale olukorrale ette juba lahenduse leida. Kindlasti aga pea silmas, et probleemide vältimiseks on vaja:
– notariaalset kasutuskorda – mida põhjalikum, seda parem;
– veenduda, et kõik kaasomanikud saavad teate tehingu sõlmimise kohta kätte ning ostueesõiguse algusperiood on fikseeritud;
– vältida ostetud osa parendamiseks kulutuste tegemist, kuni kõigi kaasomanike ostueesõiguse periood on lõppenud;
– ja loomulikult inimlikult häid suhteid naabritega.
Jutt kiuslikest kaasomanikes ei ole eriti asjakohane, sest pahatahtlike naabrite otsa võid komistada suvalises kortermajas või muidu tiheda asustusega ruumis. Seepärast vaata alati naabrid üle sõltumata ostetava vara omandivormist.