2011.aasta Tartu korteriturul

2011. aasta algas Tartu korteriturul talvisele sesoonsusele omaselt väheste tehingutega. Sellele avaldas kindlasti mõju ka 2011. aastal kehtima hakanud euro, sest uue rahaga ei olnud keegi harjunud. Euro mõju oli seda enam märgatav, kuna tehingute arv jäi esimeses kvartalis oluliselt madalamaks 2010. aasta sama perioodiga võrreldes. Kui 2010. aasta I kvartalis tehti 254 tehingut, siis käesoleval aastal oli neid 193, mis on võrreldav pigem 2009 aasta esimese kvartaliga. Samas kasvas käesoleval aastal tehingute hulk II kvartalis, olles suurem eelmise aasta tehingute hulgast.

Kuigi aasta algas passiivsemalt, ei olnud sellel mõju korterite hinnale. Tartu korteriomandi tehingute keskmine hind on olnud üsna stabiilse kasvuga alates 2009. aasta IV kvartalist, mil oli viimaste aastate madalaim hind 712 €/m². Alates sellest on korterite m² hind kasvanud 21%, olles 2011 II kvartalis 865 €/m².

Nagu öeldud, oli 2011. aasta alguses üsna vähe korterite ostu-müügi tehinguid. Kuna huvi elamispinna soetamise vastu on turul siiski püsinud, on ka tehingute mahud järjest kasvanud ning euro mõju vähenenud.

Kui kvartaalsed hinnad on stabiilse kasvuga, siis üksikute kuude lõikes on hinnaerinevused selgesti märgatavad. Samas on oluline märkida, et väheste tehingute juures on keskmine hind kergesti mõjutatav. Eriti hästi on see näha veebruarikuu statistikat vaadates, mil keskmine hind tegi jaanuarikuu hindadega võrreldes languse ca 10%. Põhjuseks oli odavate tehingute hulk. Seda näitab ka veebruarikuu ühe tehingu keskmine hind, mis oli 39 500 €, samas kui jaanuaris oli see 46 700 € ning märtsis 53 000 €.

Linnaosade lõikes on suurima tehingute arvuga jätkuvalt Annelinn, kus tehakse umbes 20% kõikidest korteriomandi tehingutest. Järgnevad Karlova, Kesklinn, Ülejõe ja Supilinn.

Kõige likviidsemad ongi tüüpkorterid Annelinnas, Jaamamõisas ja Ülejõel, moodustades 1/3 tehingutest. Linnaosade tehinguaktiivsus on sõltuv kaugusest kesklinnast, hinnatasemest ja pakutavatest objektidest. Näiteks Annelinna korterite hinnatase on sel aastal olnud ca 20% madalam Tartu keskmisest, sest piirkonnas on valdavalt tüüpkorterid, millede konkurents turul on üsna suur. Teiste linnaosade hindadel nii suurt negatiivset erinevust ei ole. Kesklinna elamispindade hinnad on linna keskmisest ca 30% kõrgemad. Kõige suurem erinevus oli I kvartalis Supilinnas, mil keskmine 1 m² hind erines Tartu kõikide korterite hindadest 55%. Põhjus oli Supilinna uute korterite müügis.

Supilinn ongi kõige enam arenenud piirkond. Tegemist on kesklinna naabruses asuva linnaosaga, kus kõik vajalik on käe-jala juures, sh Emajõgi, lauluväljak, kesklinn jms. See on meelitanud ka arendajaid, sest linnaosal on ka tänase turusituatsiooni taustal kõik eeldused uute arendusprojektide edukaks realiseerimiseks. Heaks näiteks on Oa ja Meloni tänava korterelamud, mis valmisid käesoleval aastal ning kus müümata on mõni üksik korter. Samuti on müüdud Kartuli tänaval renoveeritud kortermaja kõik korterid.

Linnaosade lõikes on kõrgeim hinnatase Kesklinnas, mis on esimese poolaasta jooksul olnud üsna stabiilne. Kesklinna piirkonnale pakub alternatiivi ja konkurentsi Supilinn, kus esimeses kvartalis müüdud uued korterid tõstsid keskmise hinna Kesklinna tasemest kõrgemale (Supilinna keskmine hind jaanuaris oli ca 1600 €/m²).

Teistes Tartu linnaosades suuri muutusi hindades pole olnud. Annelinna keskmine hind, mis eelmisel aastal oli praktiliselt muutumatu, kasvas II kvartalis 10% ning oli nüüd 6% kõrgem võrreldes eelmise aasta sama ajaga.

Tartu korterite pakkumiste arv on suurenenud aasta algusega võrreldes ca 13%. Kui jaanuaris oli City24 Spot andmetel müügis 985 korterit, siis juunis juba 1100. Suurima lisa andsid Annelinn ja Kesklinn, mis on ka loogiline, sest tegemist on kõige likviidsemate linnaosadega.

Küsitud hindade tase näitab piirkondade eelistusi – Kesklinna piirkonnale järgneb Tähtvere, Supilinn ning Veeriku. Küsitud hindades on kõige suurema positiivse muutuse teinud Karlova (10%) ning negatiivse muutuse Jaamamõisa ja Veeriku (8% ja 7,5%) linnaosad. Mujal on muutused olnud väiksemad.

Vahe keskmise tehinguhinna ja pakkumishinna vahel on tänavu olnud väiksem kui 2010 aastal. Kui eelmise aasta teisel poolel oli tehinguhinnad ca 20% madalamad küsitud hindadest, siis sel aastal on vahe keskeltläbi 16%.