Tallinna ärikinnisvara turul on stabiilsus – ootus üürihindade kasvul
2012. aasta esimene pool on ärikinnisvara sektoris möödunud küllaltki stabiilselt väikse suunaga ülespoole. Kasvu taga on eelkõige paranenud majanduslik olukord. Osa kliente on siiski ettevaatlikud, võttes arvesse Euroopas levivat võlakriisi. Kindlasti on see pärssinud majanduskasvu numbreid meil ja mujal Euroopas. Kuigi Eestil võlaprobleeme ei ole, sõltume siiski Euroopa „mustade lammaste“ väljavaadetest, mis mõjutab ka eurot. Vaatamata sellele, et meie põhilistel majanduspartneritel läheb hästi, võib maailma- ja Euroopa majanduse ebamäärasusest tingitud ettevaatlikkus kaasa tuua investeeringute vähenemist või edasilükkamist. See omakorda hakkab mõjutama ärikinnisvaras toimuvat.
Üheks indikatiivseks näitajaks ärikinnisvaras on üürihindade dünaamika – nõudlus vabade pindade järele, vakantsuse ja pakkumiste vähenemine annavad omanikele võimaluse üürihindade tõstmiseks. Selline on praegu seis Tallinna lao- ja büroopindade turul, kus valitseb surve üürihindade tõusule. Näiteks kesklinnas ja sellega piirnevatel aladel on vabad büroopinnad lõppemas ja büroomajades on hindu tõstetud ca 10%, kohati isegi 20%. Võrdluseks võib tuua hinnaklassi enne kriisi B-klassi büroohoones kesklinna ääres – kui tol ajal oli büroopinna ruutmeetri netoüürihind 7,7 eurot, siis praeguste hinnatõstmistega on jõutud 7,5 euroni. Natuke kehvemini on läinud kaugemal asuvate B-klassi büroomajadel. Näiteks Mustamäel on mitmetes majades veel vaba ruumi küll ja netoüüri hinnaklass 4-5 euro juures ruutmeetri kohta. 7,7 euroni on seal veel ruumi minna.
A-klassi tingimustele vastavatel hoonetel kesklinnas ja selle ümbruses läheb endiselt väga hästi juba vähemalt poolteist aastat. Nende hoonete puhul tuleb päevakorda pigem olemasolevate klientide hindade korrigeerimised, kuna vahepeal tehti hindade ajutisi langetamisi.
Müügitehingutest pole samuti puudust olnud. Üle miljoni euro maksvate hoonetega tehti esimesel poolaastal Harjumaal 28 tehingut. Seejuures on objektideks olnud nii suuremad kaubanduskeskused (nt Mustakivi keskus, Mere Keskus), büroohooned ning lao- ja logistikahooned. Just viimane on selline sektor, kus nõudlus pindade järele on pakkumisest suurem – eriti suur huvi on üüripindade vastu. Kaasaegsed laopinnad on hea investeerimisobjekt tänu rahavoo väiksemale riskile ja suhteliselt universaalsele pinnajaotusele. Ka sobilike klientide valik on üpris suur. Näiteks Tänassilmas oli mitu müügitehingut laohoonetega, millest üks osteti Rootsi investeerimisfirma poolt (suur logistikakeskus 40 000 m² kaasaegse laopinnaga hinnaga 24 miljonit eurot).
Ärikinnisvara tehingutest on jäänud silma mitmed investeerimise eesmärgil tehtud tehingud, kus ostjaks on vene taustaga ettevõtted. Objektideks on olnud väiksemad büroohooned. Neid tehinguid analüüsides võib öelda, et investorite tootluse ootused on ca 10%, suuremate ja kaasaaegsemate ärihoonete puhul vähem.
Kui majandusruum jääb vähemalt stabiilseks, siis on ka lähiajal oodata mõistliskus mahus rahavoo objektide ostusid. Üürihindadel on siiski suurem surve hinnakasvuks, mistõttu prognoosime aasta teises pooles jätkuvat üürihindade tõusu. Büroopindade nõudlusele pakuvad lähiajal leevendust ainult üksikud uued hooned.
Lugu ilmus Krediidipanga äriklientide uudiskirjas http://krediidipank.ee/mailinglist/harjumaa-aerikinnisvara-turule-saabunud-stabiilsus?letter=304