Kinnisvaraturul on ratsionaalsete otsuste aeg
Majanduses on vähe rusikareegleid, kuid pea iga kord kui majandus langeb, tõuseb kulla hind ning majaduse kosudes kaotab kuld oma väärtuses. Tänaseks on kulla hind languses ja turgude ebakindlus taandumas, peagi jõuvad järele ka kinnisvarahinnad.
Et kinnisvaraturg reageerib teiste turgude käitumisele teatud viivitusega, on just praegu parim aeg kinnisvarasse investeerida. (vaata kulla hinda: http://www.nasdaq.com/markets/gold.aspx?timeframe=1y )
Samal ajal on Tartu üüriturg ülekuumenemas ja seda juba pikemat aega. Tartu Tallinnast kõrgem üüritootlus näitab selgelt, et Tartus on korterit kallim üürida kui kõrgema elatustasemega Tallinnas. Seda illustreerib kõige paremini allolev üüritootluse graafik, mis näitab kui palju kapitali toodab kinnisvara võrreldes selle väärtusega.
Kinnisvara omanikule ja investorile on see loomulikult suurepärane, kuid elu alustavale ja üüripinnal elavale inimesele tähendab see seda, et kulud elamispinnale on väga kõrged.
Sellisel olukorral on mitmeid põhjuseid, kuid peamisteks põhjusteks on siiski piiratud turg ja hooajaline hinnasurve. Tänaseks oleme jõudnud olukorda, kus on pigem mõistlikum korter panga finantseeringuga osta ja maksta igakuiseid laenumakseid, kui korterit üürida.
Pole mingi saladus, et pangad julgevad taas inimestele laenu anda ja sellest on tehtud omaette äri. Nimelt ostab inimene panga abiga korteri, kolib ise sisse ja võtab endale kaasüürniku. Kaasüürniku üür kujuneb tänu hinnasurvele niivõrd kõrgeks, et kaasüürnik maksab kinni nii omaniku pangalaenu kui ka kommunaalarved. Siit kerkib küsimus, kas olla pigem omaniku või üüriniku rollis?
Kui soov saada koduomanikuks on kindel, tekib järgmine küsimus- missugune kodu osta?
Sellel, et majade müügipakkumiste arv kinnisvaraturul on kasvanud, on väga lihtne põhjus- elamiskulud on jõudsalt kasvanud ja ebaefektiivse küttelahendusega elamispindade ülalpidamine käib suuremale osale inimestest üle jõu. Korteriturul laiutavad aga nõukogude ajal rajatud magalarajoonid, mis on küll koduks paljudele inimestele, kuid mille elukeskkond jätab reeglina soovida. Vanade majade puhul ei saa jätta rääkimata kõrgetest kommunaalkuludest või laenudest, mis kortermajade fassaadide renoveerimiseks on võetud.
Tänane Tartu linnakeskkond on paljuski välja arenenud ning linna piires on raske luua keskonda, mis oleks ruumikas, mugav ning mida oleks soodsate ülalpidamiskuludega. Tänasel turul on parim lahendus elamurajoonid, milles kombineeritakse linna mugavused, maakonna turvalisus ja mõnus elukeskond. Selliseid elurajoone on loodud mitmele poole Tartu lähedusse, mõned näited on Ülenurme ja Vahi, kuid need elamurajoonid koosnevad reeglina ühepereelamutest, mis praeguses majandussituatsioonis pole kõige mõistlikumad investeeringud.
Kui uue kodu soetamisel on tähtsateks faktoriteks madalad kommunaalkulud, ohutu keskkond, väljakujunenud taristu ja ehituskvaliteet siis tuleks mõelda just uutele korterelamurajoonidele Tartu piiri lähedal.
Pärna allee on suurepärane näide sellest, mida suudavad arhitektid ja insenerid, kui neile anda piisavalt ruumi. Kuigi majanduslangus takistas selle elamurajooni lõpetamist, siis nüüd on projekt taas avatud ning ostja saab uutes korterites kindlam olla kui kunagi varem. Seda just seetõttu, et Pärna alleel varem valminud korterid hoiavad oma väärtust järelturul, istikutest on sirgunud puud ja keskkond on tõestanud oma turvalisust ja lastesõbralikkust. Kui sellele valemile lisada veel linnapiiri sees tehtavatest arendustest pea poole soodsam ruutmeetrihind ja ostuhetkest kahe aasta pärast tehtav garantiiremont, siis tulemuseks on kodu, mille saranast üüriturult ei leia.
Uus koduostjate põlvkond on kahtlemata õppinud vigadest, mis tehti buumi ajal ning on teadlikum kui kunagi varem. Loomulikult ei kao vajadus üürituru järgi kuskile, kuid ebakindlus tuleviku osas, mis paljusid üüriturul hoidis peaks tänaseks olema asendunud kalkuleerimise ja ratsionaalse mõtlemisega.
Kokkuvõtvalt on ratsionaalsed argumendid järgmised:
- majandus on tõusmas ja koos sellega ka kinnisvarahinnad
- uute korterite ruutmeetrihinnad linnapiiri sees ja vaid veidi linnast väljas erinevad märkimisväärselt
- korteri ülalpidamiskulud pole majadega võrreldes niivõrd kõikuvad, küttesüsteemid on efektiivsemad
- uute korterelamurajoonide elukeskkond on vanadest võrreldamatult parem