SEADUSTAMATA HOONE EEST OOTAB KOPSAKAS TRAHV?
Järjest kiiremini läheneb müstiline ja kohati kardetud kuupäev 01.01.2020. Rahva seas liiguvad ringi „karvased ja koledad tegelased“ ehk kuulujutud. Kardetakse, et järgmise aasta algusest potsatavad postkastidesse prisked trahvinõuded neile, kellel pole hooneid kantud ehitisregistrisse või on kannete aluseks olevad andmed valed. On kuulda spekulatiivseid trahvisummasid alates 500 eurost kuni 100 000 euroni. Kas hirmudel on alust ja kui suur on võimalus, et kinnisasja omanikku ootab võimalus saada trahvi? Kõigest sellest on kirjutatud eelkõige füüsilisest isikust kinnisasja omanikku silmas pidades.
Aastal 2015 võeti vastu ja hakkas kehtima ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus (EhSRS). See on muutnud kinnisasjade omanike vastutusala suuremaks ning tõepoolest on võimalik omanikele teatud kohustuste täitmiseks määrata sunniraha, mille ülemmäär on füüsilisele isikule 10 000 eurot ja juriidilisele isikule 100 000 eurot (EhSRS §29 lg 9). Teemat veelgi segasemaks on ajanud jutud, et Tallinna linn väljastab kergekäeliselt enda territooriumil olevate ebaseaduslike hoonete omanikele 500 euroseid trahve. Kuid ärgem unustagem, et vanasõnagi ütleb:“ Valel on lühikesed jalad!“
Nimelt EhSRS §26 järgi korrastatakse ehitisregistri andmed 2020. aasta 1. jaanuariks ning §26 alusel kantakse sinna seni kandmata hooned, nende ehitisealune pind ja koordinaadid. Seadustamata või ebakorrektsete andmetega hoonete tuvastamisega on kohalikud omavalitsused juba aastaid tegelenud. Eelkõige on korrektsed andmed vajalikud hoonete ohutuse hindamiseks ning erinevate kommunikatsioonide rajamisel piirkonnas (nt kütte-, kanalisatsioonilahendid, teedevõrk jne).
Mis asi üldse on ehitisregister ja kust kinnisasja omanik infot leiab? Ehitisregister riiklik register, kus saab esitada taotlusi ja dokumente elektrooniliselt läbi registri. Selle peamine eesmärk on hoida, anda ja avalikustada teavet kavandatavate, ehitatavate ja olemasolevate ehitiste ning nendega seotud menetluste kohta. Kuigi andmetel on informatiivne ja statistiline tähendus, ei tohi unustada, et taotlustel, projekteerimistingimustel, teatistel, ehitus- ja kasutusloal ning ettekirjutustel on õiguslik tähendus. Andmed on avalikud, välja arvatud õigusaktides sätestatud juhtudel. Juurdepääs andmetele on nii X-tee kaudu kui ka isikutuvastusega sisselogimisel veebilehel www.ehr.ee
Ehitisregistris peavad kajastuma kõik ehitised v.a juhul kui hoone ehitisealune pind jääb alla 20 ruutmeetri ja kõrgus alla 5 meetri. Ehk siis hooned, mis ei vaja ehitusluba ega ehitusteatist, ei pea kajastuma ehitisregistris. Ehitusloa ja -teatise kohustuslikkusest annab väga hea ülevaate ehitusseadustiku lisa 1, mis on leitav aadressilt https://www.riigiteataja.ee/aktilisa/1050/3201/5001/Lisa_1.pdf
Näited: Maal elaval tädi Juulal on aiapaviljon, mille ehitusalune pind on 17m2 ning mille kõrgus on 2,5m. Sellise ehitise rajamiseks ei ole vaja ehitusteatist ega ehitusluba ning seega ei pea see hoone kajastuma ehitisregistris. Kui aga tädi Juula aiapaviljon on 20m2 või enama ehitisealusepinnaga siis peab ta kontrollima, et ehitis oleks kantud registrisse.
Nüüd aga jõuame selleni, et kust on tekkinud valearusaamad trahvidest. Ehk siis eelpool mainitud sanktsioonid (nii EhSRS §29 lg 9 alusel väljastatav sunniraha ega ka 500 eurone riigilõiv) ei ole seotud kuupäevaga 01.01.2020 nagu enamus arvab. On levinud arusaam nagu väljastaks kohalik omavalitsus „trahvikviitungeid“ selle eest, et hooneid ei ole registris. See on aga täiesti vale! Järgnevalt selgitab artikli autor „puust ette ja punaseks värvitud“ meetodil, kuhu „koer on maetud“ ning millal võib kinnisasja omanik leida ennast olukorras, kus talle on kohalik omavalitsus väljastanud sunniraha määruse.
Sunniraha rakendamine ei ole seotud sellega, kas olemasolev ehitis on kantud ehitisregistrisse või mitte 2020 aastaks. Sunniraha meedet saab rakendada kui peale kohaliku omavalitsuse poolt väljastatud ettekirjutusi ei ole ettekirjutustes välja toodud eksimusi likvideeritud seal ettenähtud aja jooksul. Seega kui kinnisasi on ehitisregistris olemas kuid tema dokumentatsioon ei vasta reaalsele olukorrale ning omanik ei korrasta neid, on võimalik et kohalik omavalitsus proovib mõjutada omanikku läbi sunniraha rakendamise.
Näide: tädi Juula lasi ehitada naabrimehel endale kahekordse maja 2006 aastal kuid ei ole selle seadustamisega tegelenud. Seekord elab tädi Juula aga piirkonnas, kus on detailplaneeringuala. Kuna kõik ehitustööd ei ole dokumenteeritud, tellib ta ehitise auditi. Ehitise auditi tulemusel peab olema võimalik kanda ehitise olulisemad tehnilised andmed ehitisregistrisse ning vajaduse korral tuvastada ehitise vastavus detailplaneeringule. Auditi tulemusena saab tädi Juula teada, et detailplaneeringus on ettenähtud ühekordne elamu. Lisaks sellele, et tädi Juula elumaja ei vasta detailplaneeringus kehtestatud tingimustele, selgub ka et maja teine korrus ei vasta ohutusnõuetele. Kohalik omavalitsus teeb ettekirjutuse tädi Juulale, et ta peab teatud puudused kõrvaldama. Tädi Juula ei täida ettekirjutusi ning alles siis saab kohalik omavalitsus tädi Juula mõjutamiseks võimalust kasutada sunniraha rakendamist, mille ülemmäär on füüsilisele isikule 10 000 eurot. Nõue, et ehitis peab olema püstitatud õiguslikul alusel, peavad olema nii ehitus- kui kasutusload, tuleneb juba kehtivast ehitusseadusest.
Levinud on väärarusaam nagu väljastaks kohalik omavalitsus kinnisasja omanikule trahvi kui hoone ei ole ehitisregistrisse kantud. Tegelikult on see aga enne ehitusseadustiku jõustumist ebaseaduslikult ehitatud ehitise ehitisregistrisse kandmise eest tasutav riigilõiv 500 eurot, millele lisaks ei ole vajalik täiendavalt tasuda riigilõivu ehitus- või kasutusloa eest. See tuleneb hetkel kehtivast riigilõivuseadusest § 3316 ning rakendub selliste ehitiste puhul, mis on püstitatud ilma igasuguse loata ning millel pole mingit õiguslikku alust.
Näide: seekord aga tädi Juula täidab ettekirjutised ning ehitise audit tuvastab, et hoone on ohutu ja vastab kõikidele nõuetele. Seega on ebaseaduslik ehitis saanud registriküpseks ning nüüd tasub tädi Juula registrisse kandmise eest riigilõivu 500 eurot.
Kokkuvõtteks saab öelda, et paanikaks ei ole põhjust. Kontrollige enda hoonete kandeid ehitisregistri internetilehelt või X-tee kaudu. Kui avastad, et hoonet või hooneid ei ole registris, siis võta ühendust kohaliku omavalitsuse vastava ametnikuga. Tartu linnas aitavavad Sind pädevad isikud arhitektuuri ja ehituse osakonna lubade- ja registriteenistusest (https://tartu.ee/et/arhitektuuri-ja-ehituse-osakond#kontaktid)