Tartu maakonnas kinnisvarahinnad langevad – kuulujutt või reaalsus?
Koroonaviirus on avaldanud mõju kogu maailma majandusele, kuid kuna kinnisvaraturg on võrreldes teiste turgudega väheefektiivsem, ei saa me esimeste kuude põhjal midagi suurt veel järeldada. Seda, mis toimuma hakkab, näitab meile ainult aeg.
Mis toimus eriolukorra alguses?
Eestis algas eriolukord esimese kvartali lõpus, mistõttu olukord majanduses ei jätnud kinnisvaraturu esimesse kvartalisse suuri jälgi. Võrreldes veebruariga oli märtsis Tartu maakonnas korterite ostu-müügitehingute maht ca 6% väiksem, kuid võrreldes jaanuariga oli tehingute maht kasvanud 26% võrra. Tehingute langust polnud märgata ka hoonestatud elamumaade puhul.
Mis puudutab elukondlikku kinnisvara, siis kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel püsisid nii kuulutuste arv kui ka keskmised müügihinnad (€/m2) aasta esimesel kolmel kuul stabiilsena: nt korterite keskmised müügihinnad Tartu maakonnas jäid vahemikku 1724 – 1752 €/m2. Seda, et hinnad ei muutunud, näitasid meile ka tehtud ostu-müügitehingud.
Mida näitas meile II kvartali algus?
Kui märtsikuu meile veel midagi ei näidanud, siis aprilli põhjal saame juba mõningaid järeldusi teha. Hoonestatud elamumaade tehingute mahus märkimisväärseid muutusi pole välja tuua, kuid korterite ostu-müügitehingute arv Tartu maakonnas siiski langes. Aprillis langes tehingute arv Tartu maakonnas pea 13%, ainuüksi Tartu linnas langes tehingute arv koguni 36% võrra (märtsis 151 tehingut ja aprillis 96 tehingut). Hetkel on meile aeg näidanud seda, et eriolukorra alguses olid inimesed ebakindlad, mistõttu jäid osad tehingud ootele või katki, kuid enamus tehinguid viidi siiski lõpule.
Üüriturul on teise kvartali alguses toimunud aga märgatav tõus, kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel kasvas aprillis üüripakkumiste arv võrreldes eelmise kuuga 13% võrra. Kuna Eestis on kehtestatud mitmeid reegleid seoses koroonaviirusega, on vähenenud nõudlus lühiajalise üüri üle, nagu seda olid pakkumised Airbnb või Booking.com keskkonnas, mistõttu üürileandjad on pidanud langetama otsuseid, et leida üürnikke hoopis pikemaks ajaperioodiks.
Aprillis püsisid korterite keskmised müügihinnad Tartu linnas stabiilsena, kuid 9% hinnatõusu oli märgata terves Tartu maakonnas, mille põhjustasid uute korteritega tehtud tehingud (sh ridaelamukorteritega). Praegu kinnisvaraportaale sirvides leiab objekte, mis olid kaks kuud tagasi sama hinnaga müügis nagu tänagi – seda nii järelturu kui ka uusarenduste puhul. Sarnane olukord on ka üürihindadega.
Müügihindade langust kui sellist veel toimunud ei ole, kuid vastutulekuid hindade osas siiski mingil määral tehakse. Peamiselt leidub olukordi, kus üüriobjektide puhul tehakse mõnekuulist hinnaalandust – olgu see olukord põhjustatud siis üürihuvilise palgakärpest ja/või heasüdamlikust üürileandjast. Müügiobjektide puhul tehakse vastutulekuid vähem. Müüjad, kellel on oma vara müügiga kiire, tulevad ostjale hinna osas vastu, kuid need, kellel müügiga nii kiire pole, hinnaalandust ei tehta. Reaalsus on see, et keegi ei soovi oma vara ära müüa või üürile anda alla turuhinna, kuid kellel on see võimalus ja soov, teevad hinnaalandusi nii või teisiti – see olukord kehtis enne eriolukorda, kehtib eriolukorra ajal ja pärast seda.
Kuna inimesed on oma otsuste tegemise osas praegu ettevaatlikud, siis võiks järeldada, et objektide müügiperioodid pikenevad. Domus Kinnisvara andmetel on olnud varasid, mis on müüki tulnud eriolukorra ajal või vahetult enne seda ning ära müüdud suhteliselt lühikese ajaperioodi jooksul. Täna on huvi erinevate objektide vastu olemas – olgu see siis Tartu kesklinnas asuv korter või Põlvas asuv maamaja. Kõige kuumemaks kaubaks saab pidada uusarendusi.
Kokkuvõtvalt võime järeldada seda, et eriolukorra alguses olid inimesed ootusäreval hetkel, et mis nüüd saama hakkab. Siiani ollakse ettevaatlikud oma otsuste tegemise osas – seda teevad ka pangad. Pangad on kriitilisemad: osasid tehinguid võidakse edasi lükata, mistõttu tuleks oma võimalusi võimalikult põhjalikult läbi kaaluda ja arutada. Täna võime aga öelda, et rahvas on elavnemas ja olukord kinnisvaras sarnaneb olukorrale toidupoes: kui ikka väga on vaja seda leiba osta, siis tuleb see ka ära osta.