Mida tõi äripindade turg 2020 ning mida võib tuua äripindade turg 2021?

Aastavahetus toob sageli meie kõigi jaoks kaasa hetke, mil vaatame tagasi nii mööduvale aastale kui teeme plaane uueks aastaks. Ei pääse sellest ka kinnisvaraturg.

Äripindade sektoris oli 2020 turuosalistel toimetamist rohkem kui küll.
Kui aasta algas pigem positiivsete nootidega, kus jätkuvalt oodati Eesti kohta keskmiselt tugevaid majanduskasvu numbreid koos madalate intressimäärade poliitika jätkamisega, muutus pilt esimese kvartali lõpuks täielikult. Elu seiskumine märtsist kuni sisuliselt mai alguseni külmutas osad majandusharud täielikult, rahaliste varude lõppemisel sai otsa ka ettevõtlus ehk suleti uksed. Palju ärid kujundasid oma tegevused ümber hoo pealt (loe: üle interneti) selliselt, et minimaalne hulk inimesi peaks selle tarbeks kogunema. Mõned õnnelikud said suunata oma kollektiivid kodukontoritesse ja seega mõju nende igapäeva tegevusele oli üsna vähene.
Kinnisvaraturu osalistele tähendas koroonakriisi esimene laine ühe lihtsa tõe meeldetuletamist – iga segadus või kriis toob kaasa selles äris ühe möödapääsematu aspekti – otsuste edasilükkamise. On selleks siis üürniku jaoks uute pindade otsimine & üürimine või omaniku jaoks uue investeerimisotsuse tegemine või olemasolevate klientidega läbirääkimised üürilepingu pikendamise osas. Kõik, mis vähegi kannatas, lükati edasi.

Peale esmast tugevat ehmatust turg ettevaatlikult taastus ning koos ilusamate suveilmade tulekuga, julgeti taaskord ettepoole vaadata.
Seda toetasid ka väga jõulised suurte majanduste, valitsuste ning keskpankade erinevad toetusmeetmed. Need ei pruukinud jõuda küll iga eraisiku rahakotini koheselt, aga meedias loetavana olid pealkirjadena kahtlemata usku taastavad ja olulised. Käimasoleva teise laine puhul on suur osa ärisid juba kohanenud, kuid kahjuks mingi osa 2020. aasta kevadel uksed kas ajutselt või jäädavalt sulgenud äride vastupanu saab maha murtud veelgi tugevamini.

Kuigi teise laine kestvust ning vaktsiinide turule jõudmise mõju on täna võimatu hinnata, teeb Domus Kinnisvara oma plaane uueks aastaks situatsioonist sõltumata. See kehtib ka äripindade puhul. Alljärgnevalt püüame tänaste teadmiste alusel lühidalt hinnata 2021. aasta ärikinnisvara väljavaateid konkreetsete alamsektorite kaupa.

Bürood: Kodus töötamise võimekus läbis suures osas majandusharudes koroonatesti edukalt ning see tõdemus tõi üürnike lauale keeruliste aegade lemmiktegevuse – kokkuhoiu otsimise. Büroopinna kasutamise kõrgem efektiivsus, „free-seating“ ehk nö vaba istumine, suurem eraldatus jne on ainult mõned märksõnad, mis jäävad meiega pikalt kaasas käima. Ekspansiivne uute pindade ehitus saab üheselt pidurit ilma olulise osa ettemüügita päris mitmeks järgnevaks aastaks ning turuosaliste fookus läheb olemasoleva fondi raames paremate lahenduste leidmisele. Üürnik püüab hakkama saada vähemate ruutmeetritega, räägib agressiivsemalt läbi üüripikenduseid lühemaks perioodiks, otsustab võimalusel vähemate ruutmeetrite või soodsama hinna kasuks ning eemaldub võimaluse piires open-office`i lahendustest. Viimane testib selgelt pindade omaniku tegelike piire üürnikku säilitada, sest antud muudatus vajab uusi investeeringuid olukorras, kus üürihinnad on niigi surve all. Positiivne on aspekt, et enamikes organisatsioonides on väga keeruline üle veebi anda edasi olemasolevaid kogemusi ja töövõtteid ilma, et uued kolleegid ei näeks seda kõrvalt. See eeldab jätkuvalt olulises mahus külg-külje kõrval töötamist, kus büroopinnale vähemalt hetkel kodukontor alternatiivi tõsiselt veel ei paku.

Lao- & tootmispinnad: Kindlasti oli tegemist sektoriga, mille suhteline kriisikindlus anno 2020 võib eemalt vaatajale isegi üllatav tunduda. Tegelikus on aga päris lihtne – kaupade hoidmist või tootmistegevust ei saa kolida töötajate koju ning seetõttu pole nendele pindadele kiiret alternatiivi olemas. Esimesed tehingud nii üürilepingute kui ostu-müügitehingutena toimusid just antud valdkonnas juba aprillis-mais keset üldist vaikust tänavatel. Ettevõtjad, kelle jaoks nõudlus säilis või osadel juhtudel lausa kasvas, vajasid järgmise sammu tegemiseks füüsilist pinda ning pöördusid läbirääkimiste laua taha tagasi väga kiiresti võrreldes teiste harudega. Tegemist on ka sektoriga, kus spekulatiivne pakkumine ehk tõlkes hoone ehitamine ilma üürnike omamata, on olnud ajalooliselt pigem madal. Seetõttu „tarbiti“ ka turul olev jääk küllalt kiirelt ära ning tõsiste hinnalangetusteni ei jõutudki. Kindlasti saavad lao- & tootmispinnad investorite poolt 2021. aastal varasemast tugevamat tähelepanu just tänu turunõudluse suhtelisele stabiilsusele. Samas on Eesti turg jätkuvalt „õhuke“ suuremate nõudluse poole klientide osas, kes vajavad korraga suuremat hulka ruutmeetreid. See võib tekitada ajutiselt üleshüppava pakkumise kaudu kiirelt uut vakantsi. See omakorda kandub reeglina paratamatult üle üürihindadesse, hoides tänaseid tasemeid kas paigal või lausa neid langetades hoolimata maa- ning ehitushindade dünaamikast.

Kaubandus- & teeninduspinnad: Kuigi antud sektor on olnud üksikute rohkem stressis olevate suurprojektide meedias olemise tõttu näiliselt vähem atraktiivne juba mõned aastad, on taustal kohalike keskuste ehitamine olnud jätkuvalt hoogne. Ka toiduainete ning esmatarbekaupade turu pärast käib Eestis äge võitlus, kus on olemas nii uued tulijad kui kohalikud üleostmised jne. See on aidanud arendajatel/investoritel oma projektidele leida nii ankurüürnikud. Viimased veavad omakorda kaasa kriitilist massi satelliite, kes täidavad väiksemad boksid üürnikega. E-kaubanduse kasv on ühene fakt, aga see ei kajastu täna veel keskuste väga madalates vakantsides, mis loomulikult ei tähenda, et tänane situatsioon jätkub. Kuna investeeringud on uude keskustesse ühekordsena väga mahukad, on siin taoliste projektide tüüprahastajate ehk pankade nõuded kõrged ning reeglina osapooled võimelised kandma ka lühiajaliseid kaotuseid nii, et see keskuse igapäeva elust kuidagi külastajale välja ei paista. See aga ei tähenda, et kõik kaubanduspinnad on ühtemoodi edukad. Üürilepingute lõppedes annavad oma äriplaani mittetäita suutnud üürnikud need tagasi omanikule, kes need omakorda uuesti turule panevad. E-kaubanduse võtmes on Eestis vahemaad reeglina nii väikesed, et tänane füüsiline kaubandus pingutab 101% e-kaubanduse ühte olulisemat ehk kauba üleandmise hetke enda juurde füüsiliselt siduma. Meie ühiskonna ja inimeste kiire autostumise ning füüsilise kontakti vastumeelsust silmas pidades, on sellel projektil õnnestumise väljavaated kogu kullerdamise maailma vastu täiesti olemas. Positiivsel noodil lõpetades, on antud segment lõppkokkuvõttes üheselt seotud kõigi Eesti elanike sissetulekute kasvuga ning kui seal õnnestume, on ka suuremas pildis kaubandus- ning teeninduspindade omanikud omadega mäel.

Kokkuvõtteks loodame väga heitliku lõppeva aasta taustal 2021. aastast just uue stabiilsuse tekitamist, mis on alati kinnisvaraturu hea sõber olnud.
Head uut 2021 kinnisvara aastat!

Jaan Liitmäe
Investeeringute juhtimine | Äripindade vahendus
Domus FND OÜ
+372 501 3288
https://www.linkedin.com/in/jaanliitmae/