Kinnisvaratehingu õnnestunud vormistamine notari juures

Kinnisvara ostu- ja müügitehingud tuleb Eestis vormistada notari juures osapooltel füüsiliselt kohal olles või kaugtõestamise teel videosilla vahendusel (https://www.notar.ee/et/teabekeskus/kaugtoestus) arvuti taga veebikaamera ja mikrofoni abil. Suurem osa tehinguid toimub siiski notaribüroodes kus tehingu tõrgeteta ja sujuvaks vormistamiseks tuleb ette valmistuda ja tähelepanelikult kuulata, mida nii notaribüroo kui kmaakler/konsultant enne tehingut selgitavad. Järgnevalt mõningad lihtsad, kuid olulised tähelepanekud, mis võivad mitte teadmisest tekitada segadust, kuid aru saades aitavad kergendada tehingu õnnestumist.

Kinnisvaraobjekti müüv maakler küsib enne tehingut nii ostjalt kui müüjalt vajalikud andmed. Oluline on müügi- ja asjaõiguslepingute ettevalmistamiseks teada ostja nime, isikukoodi, e-posti aadressi, perekonna seisu (ka abiellumise kuupäeva) ja telefoni numbrit. Välismaa kodanike puhul on oluline ka isikut tõendav dokument, sünniaeg ja elukoht ning elukoht enne abiellumist. Mõningatel juhtudel on välismaa kodanike dokumentide kontrollimisel vajalik ka apostillimine (https://www.notar.ee/et/teabekeskus/apostillimine) ehk tunnistuse lisamine, millega kinnitatakse dokumendi ehtsust. Eesti residentide ehk Eesti elanike puhul piisab notari juures isiku tõendamiseks ID kaardist või passist. Enne müügi- või ostutehingu vormistamist tuleb veenduda, et tehingu päevaks ei oleks isikut tõendav dokument aegunud.

Kui tehingut ettevalmistav notaribüroo on saanud kätte nii ostja kui ka müüja kontaktandmed ja tingimused, mis on läbi räägitud ning kokku lepitud, siis saadetakse ostja ja müüja e-posti aadressidele tagasi ka rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise ankeedid. Need tuleb osapooltel (ostjatel ja müüjatel) täita ning digitaalselt allkirjastatult tagasi saata (sarnast ankeeti täidetakse ka kinnisvarabüroos). Ankeedis tuleb vastata mõnele lihtsale küsimusele  – nt. mis eesmärgiga tehingut tehakse, kes on tegelikud kasusaajad, kas ollakse riikliku taustaga isik (parlamendi liige, erakonna juhtorgani liige, kaitsejõudude ohvitser jne.) või selle lähedane ja mis on osapoolte tegevusvaldkond ning ametikoht. Kõige lõppu tuleb lisada kuupäev ja oma allkiri. Seda ankeeti on võimalik täita ka notaribüroos. Aega antud toiminguks tuleb arvestada ca 5-10 minutit ning aja kokkuhoiu mõttes on parem, kui ankeet saadetakse notaribüroosse ette ära juba digitaalselt allkirjastatuna. Juhul kui ka ühe osapoole ankeet pole enne tehingut täidetud, siis tehingut ei toimu.

Kinnisvara ostja võib kasutada kinnisvara eest tasumiseks omafinantseeringut, krediidiasutuse finantseeringut või vastavates proportsioonides mõlemat. Omafinantseeringu ehk oma raha kasutamisel ostu eest tasumisel, tuleb makstav summa tasuda enne tehingut notari deposiitkontole (notari pangakonto) kõige hiljemalt enne tehingu algust. Kindluse mõttes tuleks summa tasuda notari deposiitkontole juba päev enne tehingut. Arvestama peab aga sellega, et kui raha laekub kellegi teise kontolt, kes pole ostja (näiteks ema, isa, õde, vend või sõber jne.), siis peab ka raha üle kandnud isik tulema notari juurde tehingu ajaks kohale ja kinnitama, et tema ikkagi tegi selle ülekande. Täna tuleb lisaks raha ülekande tegemisele tõestada ka raha päritolu ehk kuidas raha ostja pangakontole sai ja see kinnitus välja printida või notaribüroole digitaalselt ette ära saata. Juhul kui seda tõestada ei suudeta, siis notar võib keelduda tehingu tegemisest.

Juristi poolt ettevalmistatava müügi- ja asjaõiguslepingu koostamisel võib tekkida vajadus täiendavalt selgitada kinnisvara hetkelist seisukorda ja võimalike kommunikatsioonide ning vajalike aktide või dokumentide olemasolu. Valmis leping saadetakse seotud osapoolte e-posti aadressidele tutvumiseks enamasti päev enne tehingut. Mõnikord aga ei ühti osapoolte igapäevaselt kasutuses olev e-posti aadress (ka see mis maakler on notarile edastanud) selle e-posti aadressiga, mis on salvestatud www.eesti.ee portaali kontaktaadressiks, mida vahel notaribürood vaikimisi kasutavad. Sel põhjusel võib saadetud leping minna hoopis teisele e-posti aadressile. Kui tehingu päevale eelnevaks õhtuks ei ole ostja või müüja e-postis müügi- ja asjaõiguslepingu näidist, siis tasub otsida lepingut kõigepealt rämpsposti kaustast või mõnelt teiselt kasutuses olevalt e-posti aadressilt. Kui ollakse ostja või müüja, siis tasub leping võimalike vigade või lisaküsimuste valguses hoolega läbi lugeda ja vajadusel ka märkmeid teha. Notaribüroost ei saadeta enamasti lepingut seda tehingut vahendanud maaklerile ega ka pangaesindajale, kuna nemad ei ole seotud osapooled. Kindlasti tasuks lasta ka maakleril enne tehingut leping üle vaadata ja võimalikud täpsustamist vajavad kohad ära märkida. On olnud juhuseid, kus alles notari juures laua taga avastatakse lepingust täiesti võõrad nimed ja aadressid, seega tasub olla väga tähelepanelik. Kui tehingu juures kasutatakse tõlki, siis on soovitav leping enne toimumist ka tõlgile edastada, et tõlkija saaks vajaliku infoga varem tutvuda ja notari juures läheks tõlkimine kiiremini.

Kokku lepitud notari aja puhul tuleb arvestada, et kohale võiks tulla 10-15 minutit varem. Kui ostja või müüja pole varem selle notari juures käinud, siis nende ülesandeks on enne tehingut kaardi pealt (kaart.delfi.ee või maps.google.com) kindlaks teha, kus täpselt ja mis korrusel notaribüroo asub ning kuhu on võimalik parkida auto. Välja peaks valima nii ühe ideaalse parkla ja ka tagavara parkla ning selgeks tegema, kuidas parkimise eest vajadusel tasuda saab. Kui antud ettevalmistusi ei tee, siis sobiva parkimiskoha otsimine võib tähendada tehingule hiljaks jäämist ning notar võib keelduda tehingu tegemisest ja võidakse määrata uus tehingu aeg. Arvestades praegust olukorda on soovitatav tehingu ajal kanda maski (tehingu käigus palutakse see korraks siiski ka isiku tõestamiseks ära võtta) ja samuti tuleks võtta kaasa oma isiklik kirjutusvahend. 

Pärast notari juures müügi- ja asjaõiguslepingute läbilugemist ning vajadusel korrigeerimist tuleb kõigil asjaosalistel lepingu väljatrükitud lõppversiooni viimasele lehele kirjutada oma nimi (tavaliste kirjatähtedega ehk näiteks Ants Tamm) ja allkiri. Peale seda antakse osapooltele nii notaritasu kui riigilõivu tasumiseks andmed ja võibki notaribüroost lahkuda. Kui oled lõpuks ka oma sõiduki juures parkimise eest tasumise lõpetanud, võid endale eduka tehingu puhul õnne soovida!