Olukorrast kinnisvaraturul ⟩ Maakler: Ukraina sõda mõjus kui ehmatus ja tegi kliendid ettevaatlikuks*
*Artikkel ilmus Postimehe väljaandes Elu24, artikli autoriks Triin Roos.
Kinnisvaraturg on läbi teinud suure muutuse. Järjest raskem on kinnisvara müüa, ostjatel on seevastu eelised, kuna nüüd on hea võimalus hinna üle tingida. «Praegu on nii, et ostja on kuningas ja peaks kasutama võimalust. Paljud koduotsijad aga ootavad hindade suurt langust,» ütleb Domus Kinnisvara kutseline kinnisvaramaakler Oljana Kallson. Kas üldse või millal kinnisvara hinnad langema hakkavad?
«Praegu on kinnisvaraturul olukord, kus inimesed ootavad suuri allahindlusi, kuid klient võiks mõista, et nüüd on parim aeg kinnisvara osta, sest valik on niivõrd suur,» räägib aastaid kinnisvaravaldkonnas tegutsenud maakler Oljana Kallson.
Olukord kinnisvaraturul on olulisel määral muutunud alates 2022. aasta veebruarist, kui Venemaa alustas sõda Ukraina vastu. Kallson räägib, et nii nagu koroonaviiruse esimese laine ajal toimus ehmatus, põhjustas sõja puhkemine sarnase reaktsiooni. Inimesed jäid ootele, et mis edasi saab. «Mõnda aega oli vaikus. Väga vähe tunti kinnisvara vastu huvi. Kevade ja suve poole turg elavnes, aga sõda muutis palju ja mõjusid näeme ka praegu. Kinnisvara ostude arv on langenud ning pangad ei anna kergekäeliselt laenu. Pangad soovivad veenduda, et laenuvõtja saab laenu tagasimaksega hakkama,» räägib Kallson.
Aasta aega tagasi oli müümine lihtsam
Aasta aega tagasi samal ajal oli kinnisvara müüa tunduvalt lihtsam kui praegu. Pigem valis müüja, kellele ta müüb. Nüüd on olukord vastupidine ning ostja dikteerib tingimused. Praegu on head võimalused kinnisvara ostjal. «Müüja võtab, keda võtta on, aga ostja saab valida. Oleme punktis, kus saame öelda, et ostja on täna kuningas. Praegu on parim aeg ostmiseks, aga paljud koduotsijad kardavad osta ja pigem ootavad,» räägib Kallson.
«Praegu ei osteta ka seetõttu, et oodatakse hindade langust.» Hindade võimaliku langemise kohta ütleb maakler, et see puudutab pigem järelturu kortereid. «Hinnalangus saab tulla järelturu korteritel seetõttu, et kui müüja ei leia teatud aja jooksul oma kinnisvarale ostjat, siis on ta sunnitud hakkama hinda langetama,» ütleb Kallson ja lisab: «Kui soovid kinnisvara müüa, siis peaks kohe alguses hoolikalt mõtlema, millist müügihinda oma kinnisvarale panna, et jääda kinnisvaraportaalides silma, sest kuulutusi on väga palju.» Kui hinnad langevad, siis pole olukord ostjale enam nii soodus, sest siis hakkab taas müüja valima, kellele ta kinnisvara müüb, ja kauplemisruumi ei pruugi enam olla. «Praegu tullakse sulle tõenäoliselt hinnas vastu nii uusarenduste puhul kui ka järelturu korteritel,» avaldab Kallson.
Ehitushinnad on tõusnud ning materjale on raskem kätte saada. Sageli arvatakse, et praegustel uusarenduste hindadel on palju õhku vahel, ning unustatakse, et ehitamine on muutunud kordades kallimaks. Kui ehitushinnad peaksid langema, siis langevad ka uute kinnisvaraobjektide hinnad.
«Kuid suurt hinnalangust ei tule. See on petlik lootus, mille meedia on osaliselt üles kruvinud.»
Kinnisvara müümisel ei peaks kuulama naabrit
Maakler ei soovita minna kinnisvaraportaali ja vaadata, mis hinnaga naabrid oma kinnisvara müüvad. Kui kinnisvara omanikud ise määravad enda kinnisvarale hinna, siis nad võivad eksida. Tasub välja selgitada müüdava objekti tegelik väärtus ehk turuhind ja määrata õige müügihind. «Siinkohal toonitan, et turuhind ja müügihind ei pruugi kattuda,» ütleb maakler.
«Kui oled ise selles valdkonnas sees, siis saad ilmselt hakkama. Kui aga pole varem kinnisvara müügiga kokku puutunud, soovitan pöörduda mõne usaldusväärse kinnisvarabüroo poole, kes aitab sul määrata kinnisvarale õige hinna, kokku panna toimiva müügiplaani ning aidata portaalides paremini silma jääda. Näen, et müüjad hakkavad järjest rohkem usaldama pädevaid maaklereid, sest iseseisvalt müügiga katsetamine ei pruugi tuua oodatud tulemust,» avaldab Kallson.
«Maakler peab olema valusalt aus.»
Kallson räägib, et kliendid tahavad tihtipeale uskuda, et nende korter on kõige parem ja väga hinnaline, kuid see võib olla enesepete. «Ma ise usaldaksin maaklerit, kes on valusalt aus ja ütleb kinnisvara reaalse müügihinna, ning see ei pruugi olla see, mida ma kliendina ise sooviksin kuulda. Tõene info on väga väärtuslik, et mitte kulutada oma aega ja raha.»
Millised boonused praegu klienti kõige enam kõnetavad?
Arendajad peavad viimasel ajal vaeva nägema, et uusarendusi müüa. Kliendile võidakse pakkuda erinevaid lisasid, nagu tasuta parkimiskoht, panipaik, köögimööbel jms.
«Meil Tartus üle 300 korteriga Linnupargi uusarendusel on käimas aga müügikampaania «Täna on ostja kuningas – tee oma hinnapakkumine!». Mõistagi ei kesta kampaaniad pikka aega, aga nendele, kes on praegu koduotsingul, annab see hea võimaluse hinna üle tingida,» avaldab Kallson, kes tegeleb Linnupargi uusarenduse müügiga.
Mõni arendaja võib ka sissemakse asjus vastu tulla ning vähendada sissemakse protsenti. Kallson selgitab, kuidas käib uusarenduse ostmine: «Alguses sõlmitakse võlaõiguslik leping ning ostjal tuleb maksta teatud protsent ostu-müügihinnast. Kui ostetav korter või maja on valmis, sõlmitakse asjaõiguslik leping ning tuleb maksta kogu ülejäänud summa. Selles mõttes on uusarenduse ostmine mugav. Esmasest sissemaksest kuni kinnisvara väljaostmiseni on teinekord pikk aeg. Sul on aega pankadega läbi rääkida ja uurida enda jaoks parimaid tingimusi.»
Hirm paneb otsused ootele
Käitumist kinnisvaraturul mõjutavad ühiskonnas toimuvad sündmused. Maakler räägib, et koroonaaeg tekitas suurt hirmu. Samuti tekitas hirmu sõda Ukrainas ning praegu on inimestel hirm energiakriisi ees. Kodu otsivad inimesed peavad selle aga paratamatult varem või hiljem ostma.
«Arvan, et edukas on see ärimees ja ostja, kes natukene riskib ja ei lähe ehmunud massiga kaasa. Praegu saab ostja dikteerida oma tingimused. Ka pankadega saab väga hästi läbirääkimisi pidada. Kinnisvarahuviline võiks jätkuvalt aktiivne olla ja vaadata ringi, sest häid pakkumisi on palju ning ta saab mängida oma nõudmistega,» annab maakler nõu.
Kinnisvaraarendaja seisukoht
Elu24 uuris, mida arvab olukorrast kinnisvaraturul arendaja Kaspar Tennokese.
«Oleme samal arvamusel, et praegu on ostjal hea aeg ringi vaadata ja teha endale soodne valik. Kuid pikas perspektiivis hinnad alla ei jää, sest uute korterite ehitamine on väga kallis (seda eelkõige kõrgete ehitushindade tõttu, mis omakorda on tingitud kõrgetest sisendhindadest). Ehitushinnad on praegu langemas ja ilmselt kestab langus kevadeni. Seda mõjutavad eelkõige vähenenud ehitustööde maht ja sesoonne eripära, kus vastu talve alustatakse uute ehitustöödega vähem,» räägib Tennokese.
«Kõige rohkem on hinna langemise ruumi ilmselt tüüpsetel korteritel ja vanematel korteritel, kuna nende rajamiskulud on olnud väiksemad ning hinda saab langetada arendaja/müüja kasumi ootuse arvelt. Kõige vähem mõjutab hinnalangus kvaliteetkinnisvara, kus klient ostab seda, mida tahab, mitte seda, mida saab.»
Arendaja räägib, et suures plaanis on kinnisvara hinna kõikumine normaalne turu toimimise nähtus ja seda ei tasuks üle dramatiseerida. Pikas perspektiivis jätkab kinnisvara hind tõusmist, sest seda veab nii inflatsioon kui ka elatustaseme tõus. Tennokese leiab samuti, et Ukraina sõjal on suur mõju Eesti majandusele ja kui sõda peaks ükskord lõppema, hüppavad ehitushinnad veelkord üles, sest kõik ehitusmaterjalid, mis on turult saada, lähevad Ukraina ülesehitamisele, sest seal on vaja taastada terved linnad.
«Igal juhul soovitame ostjal vaadata ringi, süveneda pakutava kinnisvara kvaliteeti ja teha endale sobiv valik ostjale soodsas positsioonis, sest turud on praegu heitlikud ning muutused võivad tulla väga ootamatult,» räägib Tennokese.