Kas meie seadused ja tavad üüriturul kohtlevad üürnikke ebavõrdselt?
Eesti korteriomanikud on tõesti väga valivad ja üürnik üldjuhul vastama paljudele tingimustele. On päris loomulik ja ka vajalik, et maakler teeb seejuures kõigi huviliste hulgas põhjaliku taustauuringu üürniku tausta selgitamiseks. Välismaalaste puhul küsime kindlasti elamisluba, töökohta Eestis, tööandja tõendit ja tihti küsitakse välismaalastelt ka kahe kuu üürisumma ulatuses tagatisraha. Raskem on ka üürikorterit leida inimestel, kellel on koduloom, ja ka suitsetajad pole oodatud.
Maakler peab tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja vajaliku hoolsusega ning järgima käsundiandja juhiseid. Maakler, kes on olnud tegev ja vahendanud lepingu teise poole kasuks, kaotab võlaõigusseaduse alusel õiguse maakleritasule. Kuid sama seadus ütleb ka, et üürnikule kahjulik kokkulepe on tühine.
“Üürniku kahjuks seadusest kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.”
Üürilepingu põhi on tavaliselt koostatud maaklerfirma juristi poolt ja sinna saab lisada pooltevahelisi kokkuleppeid. Üürileandja juhistest lähtuvalt lisatakse üürilepingu projekti kokkulepped ja esitatakse üürnikule, kes võib alati teha omapoolseid ettepanekuid üürilepingu tingimuste muutmiseks ja/või täiendamiseks, ning üürileandja saab nende ettepanekutega nõustuda või nendest keelduda. Väga oluline seejuures on, et üürnik teaks oma õigusi. Kui üürilepingus on tingimus, mis on üürniku jaoks kahjulikum seadusega ettenähtust, siis üürileandja ei saa sellele tugineda. VÕS § 275 sätestab, et eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.
Palju on olnud juttu ka kindlustuskohustusest. Siin kohal selgitan: elamispinna kindlustuskohustus on nii üürileandja ja ka üürniku huvides. Seega sõltub üüripinna kindlustuskohustuse jagunemine poolte kokkuleppest.
“Üürileandjal on õigus tagatisrahaga tasaarvestada üürniku võlgnevused, viivised ja varale tekitatud kahju hüvitamise summad.”
Palju küsimusi on tekitanud ka tagatisrahalt intresside maksmine. Kui lepingusse pole välja toodud tagatisrahalt intresside maksmise nõuet, siis ei välista üüri tagatisraha hoiustamise info puudumine lepingus üürniku õigust nõuda üürileandjalt intressi maksmise kohustuse täitmist VÕSi vastavale normile tuginedes. Intressinõude maksmapanemiseks ei pea olemasolevat lepingut muutma ega täiendama, ehk leping kehtib endisel kujul edasi. Kui üürileandja on üürilepingusse lisanud tagatisraha intresside mittemaksmise, siis kehtima jääb endiselt seadusest tulenev regulatsioon intressi osas. Üürileandjal on õigus tagatisrahaga tasaarvestada üürniku võlgnevused, viivised ja varale tekitatud kahju hüvitamise summad. Üürnik ei või tasaarvestada deposiidi arvelt oma maksekohustusi üürileandja ees.
“Üüripind on üürniku kodu, ning tal on õigus keelata üürileandjal oma koju siseneda.”
Olen kuulnud juhtumitest, kus üürniku loata siseneb üürileandja korterisse, minul endal ei ole seda senini ette tulnud. Seega isegi kui üürilepingus on tingimus, mis lubab üürileandjal siseneda üüripinnale ette teatamiseta ning üürniku juuresolekuta, ei või seda siiski teha. Üüripind on üürniku kodu, ning tal on õigus keelata üürileandjal oma koju siseneda.
Pigem tunnen ma omaltpoolt, et vahel on nõuded üürnikele liiga karmid ja pisut ka ebaõiglased. Teisalt aga hoiab see ära edasised probleemid. Oleme ju näinud tõesti hulgaliselt näiteid – kasvõi TV vahendusel, kus ollakse hädas n-ö puuküürnikega. Kliendi tausta uurides, kuuldes enda kolleegidelt või saades sellelaadset infot kliendi kohta muudest allikatest, siis eos ei tegele selliste probleemsete inimestega.
Minu isiklik arvamus on, et kui me maakleritena tegutseme üürileandja palvel ja esindame eelkõige üürileandja huve, siis võiks maakleritasu hüvitamine jaguneda pooleks üürileandja ja üürniku vahel. Meil Eestis on pigem ikka nii, et maakleri poolt osutatud üüritehinguks vajalike eeltoimingute korraldamise ning üürilepingu koostamise eest makstav lepingutasu kohustub maaklerile tasuma üürnik.
Tallinna üüriturul on oodata elavnemist, sest suurel hulgal inimestel pole korterite ostmiseks piisavalt vahendeid. Korterite müügihinnad on küll pisut alla poole tulnud, kuid ostujõu paranemist ei ole see veel endaga kaasa toonud, kuna inimeste palgad ei ole nii kiiresti tõusnud. Üürituru elanvemist soosib ka maksude tõus ning jätkuvalt kõrge euribor. Inimestel on siiski vaja kuskil elada ning nii nihkubki kinnisvaraturu fookus senisest enam üüriturule. See tingibki olukorra, kus üüriturul on huvilisi palju ja üürileandjal omakorda on, kelle hulgast sobivat üürilist valida.