Kuidas hinnatakse vara uue üksikelamu ehitamisel või vana renoveerimisel?

Planeerid oma maja ehitust või põhjalikumat renoveerimist? Siit leiad mõned punktid, millele vara hindamisel tähelepanu pööratakse ning kuidas kujuneb vara väärtus tühja krundi, planeeritud eramu ja ehitusjärgus eramu hindamisel.

• Hinnangutes tuuakse valdavalt välja 2 väärtust: vara väärtus eeldusel, et elamu on valminud (pooleli olev ehitis), ja väärtus hetke kujul (tühi krunt). Eeldusel hindamisel leiab hindaja kinnistu tulevikuväärtuse eeldades, et hoone on valmis ehitatud või rekonstrueeritud projekti järgselt, korrastatud on kinnistu haljastus, rajatud piirded, sissesõidu tee, parkimisala, valminud kõrvalhoone jne. Täpne eeldus oleneb vara eripäradest. Samuti eeldame, et ehitus vastab kõigile nõuetele ja võimalik on ehitis seadustada ehk taotleda kasutusluba.
• Väärtuse kuupäev, mille seisuga vara hinnatakse, on kinnistu ülevaatuse kuupäev. Eeldusel hindamisel süveneb hindaja ehitusprojekti, plaanidesse, visuaalidesse, kuulab omaniku visiooni ja hindab hoonet nagu see oleks juba valmis. Võrdlusel kasutatakse sarnaste varadega samas piirkonnas tehtud tehinguid.
• Kinnistu hetke väärtuse leidmiseks on mitu moodust. Kui kinnistul ei ole veel hoone ehitusega alustatud, siis hinnatakse hetke väärtuse saamiseks tühja krunti. Metoodikana kasutatakse võrdlusmeetodit ning võrdlusse võetakse piirkonna sarnaste elamukruntide tehingud. Hindamisaruandes on kirjeldatud tühja krundi parameetreid, ehitusõigust ning planeeritavat elamut. Samuti on hinnangus välja toodud turuülevaated nii hoonestama elamumaadele kui ka hoonestatud kinnistutele. Lisaks sellele koosneb hinnang ka mõlema vara pakkumisinfost ja kahest võrdlustabelist, millest ühes leitakse väärtus krundile ja teises planeeritud hoone väärtus.
• Sellistel juhtudel, kui hoone ehitusega on juba alustatud, on tegemist ehitusjärgus hoone hindamisega, kus tuleb hindamisel kasutada lisaks võrdlusmeetodile jäägi ehk kulumeetodit. Hindamisel hinnatakse kinnistu tulevikuväärtus eelnevalt kirjeldatud eelduse püstitamise teel. Hetke väärtuse leidmiseks leitakse erinevate parameetrite järgi hoone ehitusvalmidus protsentides ning turult tuletatud sarnaste hoonete ehitamiseks kuluv keskmine ehitushind. Ehitusvalmiduse protsenti kasutades lahutatakse eelnevalt leitud tulevikuväärtusest hoone lõpuni ehitamiseks kuluv summa. Lisaks võetakse maha haljastuse, aia ehituse vm kulud ning leitud tulemust korrigeeritakse likviidsuskoefitsiendiga. Seda seetõttu, et ehitusjärgus hoonete müük on palju keerulisem ja pikema müügiperioodiga protsess kui valmis hoonete puhul. Ühesõnaga hoone likviidsus kasvab paralleelselt selle ehitusvalmidusega. See on ka põhjuseks, miks ehitusse investeeritud raha ehituse algusjärgus ei kajastu alati otseselt väärtuse kasvus. Eelnevalt kirjeldatud tehe näeks välja selline:

elamu tulevikuväärtus, kui see on valminud – lõpuni ehitamiseks kuluv investeering – muud kulud (haljastus, aed, tänavakivi) – likviidsus koefitsient (valdavalt 5-20%, olenevalt hoone valmidusastmest) = kinnistu hetke väärtus.

Erinevatel pankadel on mitmeid lähenemisi. Osad pangad on nõus laenu väljastama ilma, et  teostatakse vahehindamisi, osade pankade puhul on laenu väljastamine väiksemates osades ning selleks, et olla kindel, kas laenuraha on tõstnud ka vara väärtust, soovib pank n-ö vahehindamisi ehk lisahinnanguid.

Aegajalt on tulnud ette ka hindamisi, kus on ostetud vanema elamu või suvilaga kinnistu. Planeeritud on hoone lammutada ja ehitada uus, mitte rekonstrueerida olemasolevat. Sellistel juhtudel on tulnud hindajatel hinnata kinnistule kolm väärtust: väärtus esialgsel kujul (hoonestatud suvila või elamuga, väärtus eeldusel, et  olemasolev hoone on lammutatud, ning kolmas väärtus eeldusel, et uue hoone ehitus on lõpetatud.

Kui plaanid alustada oma maja ehitusega ning kaasata selleks panga rahastust, siis tuleb arvestada, et lisaks ehitusele tuleb tegeleda ka laenu taotlemise ja tellida eelnevalt kirjeldatud hindamisi. Täpsemat infot on võimalik saada juba pankade laenuhalduritelt või hindamisspetsialistidelt.