18.01 toimunud seminar Siseinfominutid: majanduse makroülevaade, Tallinna planeeringute protsessid, 2023. a kinnisvaraturg ja 2024. a prognoos

Domus Kinnisvara on korraldanud viimastel aastatel kolm korda kalendriaastas seminaride sarja Siseinfominutid, kus kinnisvaraturu jaoks olulistel teemadel saavad sõna oma ala tipud. Eelmisel neljapäeval ehk 18.01 kohtusime taaskord juba osalejatele tuttavaks saanud Kaubandus-Tööstuskoja ruumides Toompeal. Esinejate nimekiri oli seekord väga põnev – alustuseks majanduse makroülevaade Mihkel Nestorilt SEB Pangast, seejärel pilguheit Tallinna linna planeeringute ja projektide protsesside peale Martin Karrolt ning lõpetuseks kuulati Domuse maaklertegevuse juhilt Rando Vanaveskilt nii 2023. aasta ülevaadet kui 2024. aasta prognoose Tallinna ning Harjumaa elukondliku turu osas.  Siinkirjutajal oli au olla esinejate vahel teadustajaks ning küsimuste-vastuste vooru moderaatoriks.

Mihkel Nestori ettekanne sai väljahüütud hetkel, mil õues langes laia lund ning ka esimene slaid rääkis sellest, kuidas majandus ainult langeb ja langeb. Alustades laiemast pildis Euroopas tõi Mihkel välja huvitava leiuna olukorra, kus meie mandril tervikuna on momendil väga tugev seos majanduskindluse indeksi ning õuetemperatuuri vahel ehk mida lõuna poole, seda paremaks situatsiooni majanduses osapooled hindavad. Oleme Eestis tänu sellele mõnes mõttes perfektse tormi olukorras, kus meie peamiste Põhjala ning Baltikumi kaubanduspartnerite majanduste samaaegne nõrkus tekitab ka meie peamisele ekspordimootorile – töötlevale tööstusele – väga suuri väljakutseid langevate tellimuste ning jätkuvalt nõrkade väljavaadete osas. Samas on ettevõtted oma varasemate  tugevate perioode arvelt personali osas kokkutõmbamist viimase minutini edasi lükanud vältimaks olukorra paranedes taaskord ületamatut keerukust uute inimeste leidmisel. Eraldi sai mainitud Põhjala ehitusturu nõrka seisu, mis on meie eksportiva tööstuse suur kasvumootor olnud viimastel aegadel.

 

Vaadates veidi ette poole, julges Mihkel hinnata olukorda 2024. aasta osas nii üldiselt Eesti majanduses kui ka kinnisvara osas konkreetsemalt külgsuunaliseks liikumiseks, kus kiiret taastumist hetkel pole näha, kuid ka mingeid täiendavaid kukkumisi ilma väliste ootamatute shokkideta pole oodata. Konkreetse näitena oli hea meelde tuletada, et nii madal näitaja kui tänane tarbijate kindlusetunde indikaator, oli see  viimati 1994. aastal. Igaühe enda vastata jäi küsimus, kas me tõesti elame praegu sama halvasti/hästi kui tollal?

Martin Karro ettekannet, kes on Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juht, ootasid kindlasti huviga paljud kogunenud kinnisvaraarendajad, kelle projektide edenemine ning selle tempod on 1:1 seotud Tallinna Linna menetlustega, mida antud amet läbi viib. Detailplaneeringute osas on 2023 olnud edusammud võrreldes varasemate aastatega nii uute DP-de algatamisettepanekute, algatamiste, vastuvõtmiste kui ka kehtestamiste osas, kuigi numbriliselt võiks tulemus alati parem olla.

Piirkondlikult on Tallinn oma esindajate kaudu ka varem välja ütelnud, et Kesklinna ning eriti Põhja-Tallinna ja Haabersti arendamine on prioriteetsed seoses olemasoleva ühistranspordi võrgustiku parema ärakasutamise tõttu. Arendajate poolt tihti kasutatavates projekteerimistingimuste väljastamise menetluste numbrites on samuti väike kasv 2023. aastal olemas. Ameti kaudu toimib ka kogu ehituslubade ning -teatiste ja kasutuslubade ning -teatiste väljastamine, millise statistikaga osalejad said samuti tutvuda. Erinevate loamenetluste puhul on amet kasutusele võtnud uue mõõdiku, st kaua päevades menetlus aega võtab ning koos klientide rahulolu mõõtmisega, võiks protsess muutuda kõigi osapoolte jaoks kiiremaks ning meeldivamaks.

 

Olulise osa oma ettekandest pühendas Martin ka Tallinna linnaplaneerimise viiele põhimõttele, mille abil kokkusiduda iga linnaelaniku tarbeks nii teenuste kättesaadavus ja lähedus koos erinevate säästlike transpordi võimalustega toetamaks 15 minuti linna põhimõtet.

Viimase esinejana astus üles Domus Kinnisvara Vahenduse juhatuse liige ning maaklerteenuse juht Rando Vanaveski. Rando keskendus Tallinna ning Harjumaa elukondliku kinnisvaraturu ülevaatele nii juba möödunud 2023. aasta osas kui andis ka Domuse-poolseid hinnanguid võimalike arengute osas 2024. aastal. Tuues välja märksõnu eelmise aasta osas, said enim tähelepanu Euribor ning selle tõus, uusarenduste müügitempode oluline langus ning üleüldine tehinguteni jõudmise palju aeglasem tempo osapoolte vahel, kus eriti ostjad tahavad teha parimat tehingut ja võtavad selleks palju aega.

Korteriomandite tehingute arv oli 2023. aastal väikeses languses võrrelduna 2022. aastaga, kuid numbriliselt olid vahed väikesed. Ka ruutmeetri keskmised hinnad aastalõpu seisuga kasvasid 2967.-EUR/m2 kohta 22` lõpust 3162.-EUR/m2 kohta tasemele 23` lõpus. Korteri pakkumiste arv erinevates portaalides oli õrnas kasvutrendis, kuid vahed pole mainimisväärsed 22 vs 23. Uusarenduste müügi osas oli turg selgelt väheaktiivsem 2023. aastal, kus erinevate allikate kohaselt oli tehingute arv ~30% madalamal tasemel eelmise aastaga võrreldes. Arusaadavalt on taoline tendents viinud kõrgemale valminud aga müümata uusarenduste korterite arvu ning osade korterite suhtes pakutakse 23`suvest alates mainimisväärseid allahindluseid.

Rääkides ettevaatavalt 2024. aastast, on märksõnad surve jätkuvale hinnalangetustele, mille vastukaaluks võib tuua välja indikatsioonid intressimäärade teatavale langusele 2024. aasta jooksul. Lisaks on Rando sõnul üheselt keerulisemas müügisituatsioonis omanikud järjest enam leidnud tee professionaalse maaklerteenuse juurde ning Domuse tiim on selles valguses nii 2023. kui ka 2024. aastal Tallinnas ning Harjumaal jätkuvalt kasvatamas oma töötajate arvu, et võimalikult hästi klientide ootuseid täita.

Kokkuvõtlikult küsimuste-vastuste voorus jäi valitsema makroülevaatest kõlanud mõte, et külgsuunaline liikumine kinnisvaraturul on valitsev ootus 2024. aasta tarbeks. Samas on enamikus negatiivseid arenguid juba ootustesse sisse arvestatud, kuid õnneks keegi ootamatute positiivsete arengutega hetkel pigem ei arvesta. See võib turgu toetada eriti aasta teisel poolel ootamatult rohkem kui praegu arvatakse.

Järgmine Siseinfominutite seminarisarja üritus toimub juba mai alguses ning palume oma partneritel ja klientidel jälgida vastavat reklaami või juba praegu anda märku enda Domuse kontaktile, et talle kindlasti kutse saadaksime kevadise ürituse tarbeks.

Edukat kinnisvara aastat 2024 meile kõigile!

Jaan Liitmäe

Domus FND OÜ | Ärikinnisvara investeeringud & juhtimine 

jaan.liitmae@domus.ee