Kas koroonaviirus mõjutas 2020. aastal Tartu maakonnas kinnisvarahindasid?
Ülemaailmse pandeemia ajal, mil paljud inimesed pidid silmitsi seisma töökoha kaotuse või palgakärpega ning uksed sulgesid nii koolid kui ka restoranid, ennustasid paljud inimesed, et kinnisvaraturul hakkavad toimuma suured muutused – seda eriti kinnisvarahindade osas. Kuid mis tegelikult juhtus?
Korteriturg
Korterite keskmine ruutmeetrihind on Tartu maakonnas ja Tartu linnas aastate lõikes aina kasvanud, samuti polnud 2020. aasta mingisugune erand. Võrreldes 2019. aastaga kasvas terves maakonnas ja Tartu linnas keskmine ruutmeetrihind ligi 10%. Kuigi Tartu linnas tehingute arv aastaga langes ca 5%, tehti korteriomanditega terves maakonnas 2020. aastal kokku 56 tehingut rohkem kui aastal 2019.
Korterite keskmine hind ja muutus võrreldes 2019. aastaga Tartu aktiivsemates linnaosades:
| Annelinn: | 1 318 €/m2 (11%) |
| Jaamamõisa: | 1 312 €/m2 (-10%) |
| Karlova: | 1 699 €/m2 (7%) |
| Kesklinna: | 2 170 €/m2 (14%) |
| Raadi-Kruusamäe: | 1 621 €/m2 (12%) |
| Ropka: | 1 280 €/m2 (1%) |
| Ropka tööstuse: | 1 311 €/m2 (6%) |
| Ränilinna: | 1 686 €/m2 (14%) |
| Supilinna: | 2 160 €/m2 (18%) |
| Tammelinna: | 1 572 €/m2 (7%) |
| Tähtvere: | 1 450 €/m2 (0%) |
| Vaksali: | 904 €/m2 (15%) |
| Variku: | 1 344 €/m2 (-1%) |
| Veeriku: | 1 473 €/m2 (7%) |
| Ülejõe: | 1 594 €/m2 (0%) |
Keskmine hind on 2019. aastaga võrreldes tõusnud kõige rohkem Supilinna (18%), Vaksali (15%), Kesklinna (14%) ja Ränilinna (14%) linnaosades, mille taga on uusarenduse korteritega tehtud tehingud. Kui tehingute arv oli aastaga tõusnud ainult neljas linnaosas, siis vaatamata ülemaailmsele pandeemiale ja olukorrale majanduses, tõusis keskmine hind aastaga koguni 10-nes linnaosas. Lisaks uusarenduste korteritele oli hinnatõusu märgata ka järelturu korterite juures. Märgatav keskmise hinna langus toimus kõigest ühes linnasosas, Jaamamõisa linnaosas, kus hinnalangus oli ligi 10%. Variku, Ropka, Tähtvere ja Ülejõe linnaosas püsis keskmine hind aastataguse perioodiga võrreldes suhteliselt stabiilsena.
Tartu maakonnas (v.a Tartu linn) on populaarsemateks piirkondadeks Tartu vald ja Kambja vald, kus aastaga kasvasid nii tehingute arv kui ka keskmine ruutmeetrihind: Tartu vallas koguni 17% ja Kambja vallas ligi 9%. Sarnaselt Tartu linnaosadele on hinnatõusu taga uusarenduste korteritega tehtud tehingud. Keskmised hinnad tõusid ka teistes Tartu maakonna valdades.
Elamuturg
Kui korterituru puhul saime rääkida keskmisest ruutmeetrihinnast, siis elamuturgu iseloomustab kõige paremini keskmine mediaanhind. Sarnaselt korteriturule on aastate jooksul hoonestatud elamumaade tehingute arv aina kasvanud: 2020. aastal tehti Tartu maakonnas kokku 14% rohkem tehinguid kui seda tehti aastal 2019. Keskmine mediaanhind kasvas aastaga ligi 5%.
Tartu linnas toimub kõige rohkem tehinguid Tammelinna linnaosas, mis on tuntud rohkem ka kui eramajade piirkonnana. Hoonestatud elamumaade mediaanhinnad on kõrgemad Variku, Ropka ja Ülejõe linnaosas, kus mediaanhind küündib 150 000 € juurde või üle selle. Üle 120 000 € piiri ületavad Veeriku, Tammelinna, Raadi-Kruusmäe ja Karlova linnaosad. Tartu linna madalamate hindadega piirkonnad on Tähtvere, Vaksali ja Annelinna linnaosad.
Tartu maakonnas toimus kõige rohkem tehinguid Tartu linnas, valdadest oli kõige populaarsem Kambja vald, kus käib ka aktiivne kinnisvaraarendus. 2020. aastal olid mediaanhinnad kõrged Kambja ja Luunja vallas (vastavalt 177 000 € ja 183 000 €). Populaarsust on kogumas ka Elva ja Nõo vald, kus aastaga toimusid keskmiste mediaanhindadega kõige suuremad hüpped: Elva vallas tõusis keskmine mediaanhind aastaga ca 30% ja Nõo vallas koguni 62%. Nõos on viimase aasta jooksul käinud aktiivne kinnisvaraarendus, kerkinud on nii uus korterelamu kui ka mitmed üksikelamud.
Tartu linna puhul on tegemist kõrgelt hinnatud piirkonnaga, kuid antud hetkel on näha, et väljaspool Tartu linna on hoonestatud elamumaad tunduvalt kõrgemate hindadega kui seda on linnas sees. Kõrge hinnataseme taga Tartu maakonna valdades on uuselamutega tehtud tehingud. Tartu linnas tehakse uute elamutega tehinguid tunduvalt vähem, suures mahus tehakse tehinguid keskmises või kehvemas seisukorras hoonetega, mistõttu on Tartu linna hoonestatud elamumaade keskmine hinnatase tunduvalt madalam kui Tartu maakonna valdades.
Üüriturg
Domus Kinnisvara andmetel oli üüriturul näha mõningasi muudatusi just kevadel, kui algas koroonaviiruse pandeemia. Üldjuhul polnud üürileandjad nõus kergekäeliselt hinnalangetusi tegema, mida näitas ka asjaolu, et üüriobjektid läksid pakkumisse tavapäraste hindadega. Samas olid üürileandjad valmis neid tegema: leidus üürnikke, kellele tuli teha hinnalangetust palgakärpe tõttu, või neid, kes soovisid antud perioodist kasu lõigata ja palusid üürihinna langetamist hoopiski ilma põhjuseta. Lisaks kõigele eelnevale võis näha üürikorterite pakkumiste arvu kasvu, mida võis põhjustada tudengite naasmine oma kodulinna tänu koolide distantsõppele minemisele.
Huvi üüriobjektide vastu oli ja on siiani suur. Kõige kuumemaks kaubaks saab nimetada 1- kuni 2-toalisi kortereid, kuid kuna 1-toaliste korterite üürihinnad ei erine suuresti 2-toalistest korteritest, siis funktsionaalsuse tõttu lähevad kaubaks pigem 2-toalised. Suur huvi on olemas ka 3-toaliste või suuremate korterite vastu, mida turul on pakkumises vähe.
Müügiperioodid
Müügiperioodide osas drastilisi muutusi ei toimunud, sest leidus objekte, mida müüdi ära ka suhtelist lühikese ajaperioodi jooksul. Pandeemia alguses oli näha siiski müügiperioodide mõningast pikenemist, mille põhjuseks oli peamiselt inimeste kartlikkus/kaalutlus või laenu mitte saamine. Laenude mitte saamise taga oli pankade kriitilisus, pangad lükkasid laenuotsuseid edasi, mille taga oli suuresti Töötukassa toetuse võtmine tööandjate poolt.
Mõne kuuga oli koroonapandeemiast tingitud ebakindlused kadunud, kuid Domus Kinnisvara konsultandid ja hindajad on viimasel ajal kokku puutunud objektidega, millede dokumentatsioon on ehitisregistris korda tegemata, mis omakorda mõjutab müügiperioodide pikenemist. Väga suurt tähelepanu pööratakse elamuga seotud dokumentide korrasolule, sest enamasti ostetakse elamu pangalaenuga ning pank puudulike dokumentidega elamule ei pruugi laenu väljastada. Loe täpsemalt
Tänasel päeval on müügiperioodide pikkus üldjuhul tavapärane: korteritel kuni 6 kuud ja elamutel kuni 12 kuud. Uuemate ja likviidsemate varade puhul on müügiperioodid veel lühemad – paar nädalat kuni mõni kuu.
Kokkuvõtvalt oli aasta I kvartal suhteliselt tavapärane, kuid II kvartal, mil algas koroonaviiruse pandeemia, näitas inimeste ja pankade ebakindlust. Ebakindlusest tingitud olukordi leidus kinnisvaraturul siiski vähe, tehinguid tehti palju ning huvi oli olemas kõikide varade vastu, mida parasjagu turul leidus. Domus Kinnisvara andmetel on kinnisvaraturg praegu tavapärases olukorras, lisaks pole ka koroonapandeemia teine laine turule mingisugust mõju avaldanud.