Kinnisvara tootlikkuse number kui mitmekihiline sibul
Kinnisvarasektoriga kokkupuutuvate inimeste jaoks on tootlikus ehk inglise keelne yield väga tuttav termin. Selle abil antakse edasi protsentuaalselt väljendades kinnisvaraobjekti tootlikust jagades potentsiaalne aastane tulu eurodes kinnisvara hinnaga. Selline üldkasutatav number aitab osapoolte jaoks objekti rahateenimise võimet üldistavalt kirjeldada. Samas võib sama yield`i numbri kui sellise taga peituda totaalselt erinev kombinatsioon erinevatest teguritest, mis andes küll sarnase tulemuse võivad omavahel radikaalselt erineda.
Alustades rendist ehk rahavoost mida objekt „toodab“, tuleks tootlikuse numbri kasutajal olla veendunud, et kasutatud tulude numbrist on kõik omaniku kulud reaalselt ka mahaarvestatud ning juurdemüüdud teenused on osutatud turuhindadega ehk on jätkusuutlikud. Järgmine aspekt mida kõik teada soovivad on rentniku finantstugevus ning temaga sõlmitud rendilepingu kestvus koos selle juriidilises mõttes „tugevusega“. Alati mõjutab objekti rahateenimise võimet ka vakants ehk palju kulub aega uue rentniku leidmisele vana lahkumise järel pluss pikema investeeringu korral lisanduvad renoveerimistööd. Kuigi nüansse on enamgi, on juba ülalmainitud pildi kokkupanek – netorent, rentnik(-ud), leping, vakants, renoveerimine – korralik mõtteharjutus igale tootlusenumbri hindajale.
Väärtus ehk kinnisvara hind kui tootlusenumbri arvutamise jagaja, on järgmine number, mida vajame. Teadupärast on iga osapoole vaade konkreetsele objektile sõltuvuses tema rollist. Müüja tahab saada alati rohkem hinda kui ostja on valmis maksma ning sageli juurde tellitud hindamisakt ei sobi kummalegi osapoolele. Juba toimunud ostu-müügihindade baasil võrdlus on ideaalis parim, mida saab kasutada kui sõlmitud tehingust pole möödas liigselt palju aega. Muudel juhtudel tuleb lähtuda pakkumishinnast, millest suudetakse läbirääkimiste käigus lõpphinda reeglina allapoole tuua.
Vara hinnale lisaks vajame teavat tootluse hindamisel ka vara kvaliteediklassi kohta, kus kasutatakse reeglina kombinatsiooni objekti asukohast, hoone kvaliteedist ning senise kinnisvara juhtimise kvaliteedist. Tavaloogika küll reeglina kehtib, et uusehitise tootlusnumbrid on madalamad kui vanema ning renoveerimist vajava kinnisvara puhul, kuid võib head tööd tegeva vanema kinnisvara omaniku või leidlikult uusehitistesse kapitali paigutava investori poolt ümberpööratud saada.
Lõpetuseks jääb turg yield`i ehk tootlikust ühe esmastest baasnäitajatest kasutama kindlasti ka edaspidi, kuid tasub olla kriitiline komponentide osas, kuidas ühe või teise lõpptulemuseni jõutakse. Sarnaselt kinnisvarahinnaga, leiab omanik lõputult viise selle numbri atraktiivsena presenteerimiseks ning ostja asi on pigem teha ise oma arvutused leidmaks tema vaatele vastav tulemus. Tootluse arvutamisel on alusnumbrid pidevalt muutuses ning kellegil ei tasu konkreetse lõpptulemuse suhtes end liigselt ankurdada. Kohandades oma soovide ning turutunnetuse kohaselt arvutust enda vaates õiglases suunas, võib tulemus märkimisväärselt algsest erineda algselt presenteeritust. Tootlusnumber kui oluline number jääb turuosaliste leksikoni kindlasti alles ka tulevikus, aga läbipaistva asjaajamise toetuseks, oleks kasutatud eelduste juurde lisamine arvutuse teostaja poolt meie turul tervitatav areng.