Kas tulemas on kinnisvarakriis või mitte?

Mis saab kinnisvara hindadest?
Kas nüüd hakkavad hinnad kukkuma?
Kas nüüd tuleb kriis?
Kas peaksin ruttu oma kodu maha müüma või ootama paremat hetke?

Kõige olulisem mõista, et kinnisvara hinna määravad ostjad, mitte müüjad.
Kinnisvara on oluline teema, sest enamik meist kas omab kinnisvara või plaanib seda osta. Müüjad võivad küsida ükskõik mis hinda, kuid ostjad otsustavad, kas ja millise hinnaga nad on valmis midagi ostma.
Juba aegade algusest on hinna määranud nõudluse ja pakkumise suhe. See hakkab nüüd lähiaastatel mõjutama ka kinnisvara hindasid. Toon paar näidet. Tallinnas on nõudlus olnud väga suur ja ka pakkumine väga suur. Peamiselt on see olnud tänu majanduskasvule ning positiivsele iibele. Kui jaanuaris kasvas Tallinnas elanike arv 631 ning veebruaris 625 inimese võrra, siis märtsis oli see number -13. Ehk siis ilmselgelt nõudlus hakkab vähenema ning hinnad mingil määral langema.
Hea infrastruktuuriga maapiirkondades on nõudlus olnud väike ja osades asulates pakkumine peaaegu olematu. Kui nõudlus nüüd peaks kukkuma nullilähedaseks, siis pakkumiste olematuse tõttu pole hindadel ka kukkumisruumi.
Tartus algavad uusarenduses hinnad umbes 1800 €/m². Vaadates Tartust väljapoole, siis näiteks Nõo uues kortermajas on keskmine hind alla 1400 €/m². Kui pere ei suuda Tartusse enam korterit osta, siis vaatab ta Tartust väljapoole. Siin tekibki võimaluse koht hea infrastruktuuriga asulatel nagu Kõrveküla, Lähte, Nõo, Elva jne.

Silma paistab ostjate puhul see, et ostetakse vajaduspõhiselt.
Kui on uut kodu vaja ning seda on võimalik saada mõistliku hinnaga, siis võetakse soetamise otsus vastu ka eriolukorras.
Rääkides pankade käitumisest, siis kõik kodulaenu pakkuvad pangad on maakleritele märku andnud, et laenu antakse väga hea meelega ning oodatakse kõiki huvilisi enda konsultantide jutule. Pangad on kasumit teenivad ettevõtted ning siinkohal võivad käituda vastavalt enda soovidele. Kindlasti vaatavad pangad kriitilisemalt nendele sektoritele, kes on rohkem saanud haavata piirangutele tõttu.

Räägitakse ka palju „maale kolimisest“.
Operaatorite mobiilse andmeside kasutamise statistikast on näha, et maal käiakse hetkel tavapärasest rohkem, kuid on keeruline öelda, kas sinna on kolinud kogu pere või vaid lapsed, kes vanavanemate juurde distantsõppele saadeti. Eriolukorra pikenemise korral suureneb tõenäosus, et hakkab kasvama suurlinnadest püsivalt maale elama kolimine. Võib ka öelda seda, et see olukord mõjutab meie kogu tulevikku, sest sellises mahus pole kunagi inimesed pidanud kaugtööd tegema. Kindlasti osad inimesed ei suuda ära oodata, et tööle tagasi naasta. Samas saavad paljud firmad hakkama ka hetkeolukorras ning avastavad, et polegi enam kontorit vaja, mille eest igakuiselt üüri maksta. Kindlasti võidavad sellest maapiirkonnad ning äripindade omanikud peavad hakkama otsima alternatiive ning teistsugust kasutusotstarvet.

Kas tulemas on kinnisvarakriis või mitte?
Kui eriolukord paari kuu jooksul taandub, siis kriisi kui sellist ei tule.

Mis saab aga kinnisvara hindadest?
See sõltub alguses räägitud nõudlusest-pakkumisest. Toon siinkohal mõned argumendid nii kinnisvara hindade langusest kui ka nende tõusust.

Miks kinnisvara hinnad peaksid langema:
• Paljude inimeste palgad on langenud ning kindlustunne tuleviku osas kukkunud. Kui reaalset vajadust uue kodu järele ei ole, siis lükatakse ostuotsus edasi.
• Pangad on ettevaatlikumad laene väljastama.
• Osadel arendajatel muutub olukord raskeks, sest on vaja laene teenindada. Seepärast ollakse valmis hinnaalandusteks.
• Välisturiste on vähem kui kunagi varem, seega paljud majutusteenuse pakkujad on raske valiku ees – kas müüa oma kinnisvara maha või anda see pikaajalisele üürile. Viimane variant suurendab üüriturul pakkumist, mis viib üüripindade hinnad alla. Seetõttu võib omanik siiski kaaluda pigem kinnisvara müüki.

Miks kinnisvarahinnad peaksid tõusma:
• Eesti elanike ja ettevõtete pangakontodel on rekordkogus raha, mis ootab oma võimalusi. Kui eriolukord peaks lähiajal lõppema, siis hakatakse soodsamaid objekte ostma.
• Võõrtööjõudu ei saa kasutada samas mahus nagu mõned kuud tagasi. See seab raskesse olukorda paljud ehitusettevõtted, kellel on vajadus objektid lõpetada. Tänu sellele tuleb palgata ehitajaid kodumaalt, kes ei pruugi sarnaste palganumbritega rahul olla.
• Kinnisvara arendamine on pikk protsess. Kui sel aastal pannakse palju ehitusi ootele ning aastal 2021 läheb elu vanaviisi edasi, siis tekib hetkeks tühimik pakkumise poole peal. See aga tõstab hindasid.
• Rahatrükk läheb käima suuremalt kui kunagi varem. Nii Euroopa Liit kui ka USA plaanivad raha juurde trükkida triljonites (loe: tuhandetes miljardites). Mida pikemalt eriolukord kestab, seda rohkem raha majandusse suunatakse.
• Riik võib töösse panna mitmeid suuri projekte, et majandust elavdada. Hetkel räägitakse näiteks Riia ringtee ümberehitusest Tartus, mis veel mõned kuud tagasi oli kauge tuleviku plaanides. Kuna võõrtööjõudu on vähem, siis on vaja palgata ehitajaid kodumaalt.
• Ehituspoodides võivad hinnad hakata tõusma. Enamus tehaseid küll töötavad, kuid esineb tarneprobleeme. Palju tooteid on seotud ka teistest riikidest tulevate materjalidega, mis piiriületuste karmistatud nõuete tõttu võivad hetkel oluliselt viibida.

Mis tegelikult juhtuma hakkab, seda näitab aeg.
Kindel on see, et mida pikemalt karmistatud nõuded kestavad, seda raskem tuleb ka taastumine. Raha võib ju lõputult juurde trükkida ning riikidele laenata, kuid mingi hetk tuleb seda kõike ka tagasi maksma hakata.