Maa turuväärtust mõjutavad tegurid
Maa on üks olulisemaid loodusvarasid, mis mõjutab otseselt meie elukvaliteeti, majandust ja keskkonda. Maa jaguneb sihtotstarvete alusel mitmeks erinevaks kategooriaks, olenevalt sellest, millisel otstarbel on lubatud maatükki kasutada piirkonnas kehtestatud planeeringute alusel.
Levinumad maa sihtotstarbed on elamumaa, ärimaa ja maatulundusmaa (mida saab kasutada kas põllumajanduslikul või metsamajanduslikul eesmärgil). Igale neist on omased erinevad omadused ja tegurid, mis mõjutavad nende turuväärtust. Järgnevalt vaatleme kõiki sihtotstarbeid eraldi ja toome välja peamised turuväärtust mõjutavad tegurid.
ELAMUMAA
Elamumaa sihtotstarbega maad on maad, mis on ette nähtud elamute, korterelamute, rida- ja paariselamute jms ehitamiseks ning kus asub sellega seotud infrastruktuur. Peamised tegurid, mis mõjutavad elamumaade turuväärtust on järgmised:
Asukoht: Elamumaa asukoht on üks olulisemaid tegureid, mis mõjutab selle turuväärtust. Populaarsed või kiiresti arenevad piirkonnad, mis asuvad linnade või oluliste infrastruktuuride lähedal, võivad olla kallimad kui maad, mis asuvad kaugemal või vähem soovitud piirkondades. Turvalises ja rohelises keskkonnas asuvad elamumaad on turul kõrgemalt hinnatud. Oluline on ka kinnistut ümbritseva kinnisvara turuväärtus asukohas. Näiteks võib elamumaa kinnistu olla väärtuslikum, kui see asub kõrge hinnatasemega elamurajoonis. Kuid sarnaste omadustega kinnistu madalama hinnatasemega elamurajoonis omab madalamat turuväärtust. Näiteks elamumaa kinnistu, mis asub suvilate piirkonnas omandab madalama väärtuse kui samade omadustega kinnistu uute elamutega piirkonnas.
Juurdepääs: Asfaltkattega ja tänavavalgustusega teelt juurdepääsuga kinnistud on kõrgemalt hinnatud võrreldes kinnistutega, kus juurdepääs on kruusakattega teelt. Oluline on ka, et juurdepääs oleks avalikult kasutatavalt teelt, või kui tegemist on eraomandis teega, peaks olema seatud servituut. Kui õiguslikku juurdepääsu ei ole tagatud, siis see alandab oluliselt kinnisvara turuväärtust kuna võib tekitada tulevikus probleeme kinnistule juurde pääsemisel.
Pindala: Elamumaa suurus mõjutab samuti selle turuväärtust. Tavaliselt on suuremad maatükid tervikuna kallimad kui väiksemad, kuid sõltuvalt asukohast võivad ka väiksemad maatükid olla väga väärtuslikud. Suuremad kinnistud annavad suurema ehitusõiguse mahu. Tulenevalt kinnistu suurusest ja kehtivast planeeringust võib sinna püstitada mitte ainult üksikelamu vaid ka paaris-, rida- või korterelamu. Suuremate kinnistute puhul võib tekkida ka kinnistu jagamise võimalus, mis annab omanikule võimaluse kinnistu jagada kaheks või enamaks maatükiks, misjärel need eraldi müüa. Viimane siiski eeldab detailplaneeringu või projekteerimistingimuste taotlemist ja investeeringuid taristusse (nt juurdepääsutee, tehnovõrkude jms rajamist).
Ehitusõigus: Kinnistud millel on olemas kehtiv detailplaneering on turul kõrgemalt hinnatud kuna ostja saab koheselt alustada hoone projekteerimisega ja ehitusloa taotlemisega. Aga kuivõrd detailplaneeringu kehtestamine on tavapäraselt aeganõudev protsess, siis selle puudumisel on maatükid odavama hinnaga. Mõnes piirkonnas võib ehitusõiguse saamiseks piisata ka projekteerimistingimuste taotlemisest, mis on lihtsam ja vähem aeganõudev.
Kommunikatsioonid: Elamumaa sihtotstarbega kinnistu turuväärtuse kujunemisel on oluliseks teguriks kommunikatsioonide lähedus ja olemasolu. Kui kaugel kinnistust on vee-, kanalisatsiooni- ja elektri trasside liitumispunktid ja kas liitumistasud on juba tasutud või mitte. Kinnistud, millel on olemas liitumised kommunikatsioonidega, on turul kõrgemalt hinnatud.
Haljastus: Elamumaa turuväärtust mõjutab ka kinnistu haljastus. Kõrghaljastusega ja looduskaunis kohas asuvad kinnistud on turul kõrgemalt hinnatud kui samas piirkonnas asuvad haljastuseta kinnistud. Seda põhjusel, et haljastamine on kallis, haljastus pakub privaatsust, ja selleks, et saada kõrghaljastusega kinnistu, kulub palju aega.
ÄRIMAA
Ärimaa on ärilisel eesmärgil kasutatav maa. Äri-, büroo- või teenindusotstarbeliste ehitiste alune ja neid ehitisi teenindav maa. Ärimaade turuväärtust mõjutavad tegurid on mõnes osas kattuvad elamumaa turuväärtust mõjutavate teguritega, sest maatüki väärtuse kujunemine on sarnastel alustel. Ent ometi on ka põhimõttelisi erinevusi.
Asukoht: Sarnaselt elamumaadele on ka ärimaade puhu asukoht üks olulisemaid tegureid, mis mõjutavad selle turuväärtust. Populaarsed või kiiresti arenevad piirkonnad, mis asuvad linnade või oluliste infrastruktuuride lähedal, võivad olla kallimad kui maad, mis asuvad kaugemal või vähem soovitud piirkondades. Hea nähtavus, ligipääsetavus ja lähedus sihtgrupile või tarbijatele suurendavad vara turuväärtust.
Ärimaa turuväärtust võib mõjutada ka selle lähedal asuvate hoonete kasutusotstarve. Näiteks võib suures tehnopargis asuv laopind omada suuremat turuväärtust kui elurajooni kõrval asetsev sarnase kasutusfunktsiooniga vara. Tehnopargis on lisaks ka tugiteenused ning üldiselt hea juurdepääs ja leitavus. Elamupiirkonnas paiknevale laopinnale võib olla kehvem ligi pääseda ja ta ei pruugi potentsiaalse kliendi jaoks nii atraktiivne olla.
Planeering ja kasutusotstarve: Kehtiv detailplaneering ja võimalus ehitada äritegevuseks sobivad ehitised mõjutavad maa turuväärtust positiivselt. Samas kehtiva planeeringuta kinnistu turuväärtus on oluliselt madalam kuna detailplaneeringute kehtestamine on pikk protsess. Oluline on ka ärimaa kasutusotstarve ja ehitusmaht. Näiteks võib maatükk, millele on võimalik ehitada kõrghooneid, olla oluliselt kallim kui maatükk, millele on võimalik ehitada ainult madalaid kontorihooneid.
Pindala: Turuväärtust mõjutab ka ärimaa kinnistu suurus. Tavaliselt on suuremad maatükid kallimad kui väiksemad kuna suurematel kinnistutel on reeglina suurem ehitusmaht, mis võimaldab püstitada suuremaid hooneid.
Ligipääsetavus: Ärimaa turuväärtus oleneb ka sellest, kui hästi on see ligipääsetav, nii autodega kui ka ühistranspordiga. Ärimaa, mis asub suuremate teede või rongiliinide lähedal võib olla väärtuslikum kui maatükk, millele on raske ligi pääseda.
MAATULUNDUSMAA
Maatulundusmaa on põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatav maa ja maa, millel on põllu- või metsamajanduslik potentsiaal.
Metsamaa on maa, mille kasutusotstarve on metsa majandamine ja metsasaaduste tootmine. Põllumajandusmaa on maa, mis on ette nähtud põllumajandustegevuseks, näiteks viljakasvatus, karjakasvatus jms. Kuna metsa- ja põllumajandusmaade turuväärtust mõjutavad suuresti sarnased tegurid, siis vaatleme neid koos.
Suurus ja kuju: Nii metsa- kui põllumajandusmaade puhul on hinnatud suuremad kinnistud. Seda põhjusel, et suuremat kinnistut on lihtsam ja kuluefektiivsem majandada ning see vähendab ka eraldi rasketehnika transportimise vajadust. Suurte põllumassiivide harimine on oluliselt lihtsam ja kuluefektiivsem. Põllumaade puhul on oluline ka kinnistu korrapärane kuju. Teravate nurkadega ja sopilise kujuga põllumaid on raskem harida.
Boniteet: Väga oluline tegur turuväärtuse kujunemisel on kindlasti boniteet. Mulla boniteet näitab mulla koostisest, omadustest, reziimidest ja muust tulenevat tootlikkust. Metsa ja puistu boniteet näitavad kasvukoha tootlikkust mingi puuliigi suhtes. Seega, mida kõrgem on boniteet seda väärtuslikum on maa. Maaomanik saab teadliku tegevusega ka oma maatüki boniteeti tõsta.
Metsamaade turuväärtuse juures on oluline turuväärtuse tegur veel metsa liigiline ja vanuseline koosseis ning kasvukohatüüp. Mets, mis on raieküps on kõrgemas hinnas kuna uuendusraie abil on võimalik sellelt koheselt tulu teenida. Kasvukohatüüp määrab ära, millise puuliigi kasvatamiseks see on sobivaim, et kasvaks elujõuline mets.
Põllumaade puhul on aga oluline turuväärtust mõjutav tegur, kas põllumaa on registreeritud PRIA registris. Selle põhjuseks on asjaolu, et PRIA põllumassiivide registrisse kantud maale on võimalik taotleda toetusi, mis lihtsustavad selle majandamist. Seega, mida suurem osa põllumassiivist on registrisse kantud, seda kõrgem on põllumassiivi hektari hind.
Asukoht: Nii nagu enamus kinnisvarade puhul mõjutab ka metsa- ja põllumajandusmaade turuväärtust selle asukoht. Oluline on heas seisukorras transpordivõrkude olemasolu ja juurdepääs kinnistule. Nt metsamaa kinnistu, mis on piiratud teiste kinnistutega ja puudub avalik juurdepääs võib raskendada metsa väljavedu. Põllumaade puhul on oluline paiknemine põllumajandusettevõttete piirkonnas, et vähendada traspordikulu.
Kitsendused ja piirangud: Metsa- ja põllumaade turuväärtust mõjutavad lisaks veel erinevad piirnangud ja kitsenduse. Näiteks erinevad looduskaitselised piirangud nagu hoiualad või püsielupaigad, mis jäävad kinnistule ja seavad piirangud kinnistu kasutamiseks. Samuti kinnistuid läbivad kuivenduskraavid või metsasaarekesed, mis jällegi raskendavad põllu harimist.
Lõpuks mõjutab igat liiki maa turuväärtust ka kinnisvaraturu üldine seisukord. Kui turg on aktiivne ja nõudlus on kõrge võib maa hind tõusta, samal ajal madala aktiivsusega turu korral võib hind langeda.
Kokkuvõtteks mõjutab maa turuväärtust palju erinevad tegureid, sõltuvalt selle sihtotstarbest ja kasutusviisist. Iga kinnisvara on unikaalne ja kordumatu ja seega tuleb igat kinnisvara ja selle turuväärtust mõjutavaid elemente eraldi vaadelda. Asukoht, ligipääsetavus, infrastruktuur, loodusressursid ja planeerimine on kõik olulised tegurid, mis mõjutavad maade hinnastamist. Investeerijad, arendajad ja maaomanikud peaksid neid tegureid arvestama, et teha teadlikke otsuseid maa ostmise ja kasutamise kohta. Kui soovid teada, mis mõjutab sinu kinnisvara turuväärtust siis võta ühendust ja selgitame välja.