QUO VADIS ÜÜRITURG?

Praegu, mil üüripakkumiste hulk on turul drastiliselt vähenenud, on põhjust vaadata veidi kaugemale tulevikku ning püüda hinnata, millised arengud ees on ootamas. Kuigi üüripakkumiste hulka on viimasel kahel aastal mõjutanud eelkõige kinnisvara likviidsus, siis suures plaanis on üürituru olulisteks mõjuriteks a) üldised rahvastikuprotsessid, b) rahaturg (laenupakkumine ja alternatiivsed investeerimisvõimalused) ning c) avaliku sektori elamupoliitika.

Tänaseid rahvastikuprotsesse vaadates võime konstanteerida, et suurenemas on nende hulk, kes kinnisvara puuduva omafinantseeringu või piisava laenuvõime tõttu osta ei suuda. Omandireformi ning meie ajaloolistest iseärasustest tuleneva fetišeeritud suhtimise tõttu omandisse on Eestis elukondlik kinnisvara väga laia hulga inimeste kätte jaotunud. 2004 pöördeid koguma hakanud kinnisvarabuum tähtsustas omandit veelgi prestiizi küsimusena. Äsja läbitud kinnisvarakriis teeb sellesse nüüd esimesi korrektuure ning kinnisvaraomanikest eraisikute hulk hakkab tasapisi majanduslikel põhjustel vähenema. Teiseks üüriturgu mõjutavaks rahvastikuprotsessiks on eluruumide kasutamise muutumine ebaefektiivsemaks. Pinnakasutus ühe inimese kohta suureneb, kuna leibkonnad muutuvad väiksemaks ning privaatsust hinnatakse üha rohkem. Statistiliselt väljendub see vaid koma taga olevates numbrites, kuid kogu Eesti elamufondi arvestades on see suur hulk elamispinda. Nii juhtubki, et kuna omanikuks saamine/olemine ei ole kõigile jõukohane, siis suureneb tasapisi vajadus üüripindade järele.

Rahaturu poolseid mõjud on rahvastikuprotsessidega võrreldes märksa lühiajalisemad. Eelkõige on oluline küsimuseks kumb on väiksem elamispinna kulu – kas üürimakse või intressimakse? Kuigi üüri suuruse ja intressimäära vahel on olemas seos, ei ole see väga otsene ja tugev. Kasvava intressimäära korral kinnisvara ostuvõimalused kahanevad ning seega nõudlus üüripindade järele kasvab. Samuti mõjutavad intressimäära pikemaajalised muutused üüriturgu ja üüri suurust läbi pakkumise, kuna investorid peavad vastama küsimusele, kas investeerida omakapital väljaüüritavasse kinnisvarasse või panna see hoopis pangadeposiiti või aktsiaturule.

Mõni aeg tagasi võrdlesin Tallinna korterite tehinguhindu ning City24 portaalis olevaid üürikorterite pakkumisi. Korrigeerisin üüripakkuisi keskmise kauplemisvõimalusega (-10%) ning sain tulemuseks, et sõltuvalt linnaosast on üürikorterite poolt omanikule pakutav tootlus (ROI – tulu vs vara väärtus) 5,4 – 7,6%. Seejärel kohaldasin tavapäraseid eluasemelaenu tingimusi (omafinantseering, intressimäär jms) ning sain omakapitali (ROE) tootluseks ca 12%. Kui nüüd sellele lisada vara väärtuse potentsiaalne kasv (läbi järgmise majandustsükli võiks see Eestis kujuneda 4-7%), siis on üürikorteri kui investeeringu poolt selle omanikule pakutav tootlus väga hea.

Avaliku sektori elamupoliitika puhul peaks Eestis vaatama maksusoodustustuste ja munitsipaalkorterite arendamine küsimusi. Pikka aega on meie maksupoliitika soodustanud elukondliku kinnisvara omandit. Käesoleva aasta algusest on see mõnevõrra muutunud, kuna paljud eluruumide ostu-müügitehingud ei saa enam tulumaksuvabastust. Suhteliselt pikaajalise iseloomuga investeeringute puhul, mis on tehtud üürikorteri soetamisse, on läbimõeldud planeerimise puhul võimalik siiski tulumaksu soodustust saada. Seetõttu usun, et uus kord pigem toetab investeeringuid üürikorteritesse jättes samas mõjutamata eraisikute otsused omale isikliku eluruumi soetamiseks.

Munitsipaaleluruumide (ja ka riigile kuuluvate eluruumide) osatähtsus Eestis on väga väike võrreldes näiteks Soomega. Kõige enam tõuseb esile Tallinna linna poolt alla paari tuhande sotsiaalkorteri haldamine, mis eirab suures osas kinnisvara majanduslikke reegleid (nt üürihind on kaks korda madalam, kui turuhind). Sama kehtib enamasti ka riigi omandis olevate nn endiste tööandja eluruumide ja mõnel juhul õppeasutuste poolt hallatavate ühisealamuruumide kohta. Eesti avaliku sektori poolset analoogilist tegevust iseloomustab see, et valdavalt on need sotsiaalprojektid ning avalik sektor ei ole asunud kinnisvaraturgu omapoolsete investeeringutega mõjutama. Kui aga arvestada, et päris suur hulk avalikule sektorile kuuluvate eluruumide kasutajatest oleks füüsiliselt ja majanduslikult võimelised üürima eluruumi vabalt turult, siis on justkui tegemist vaba turu mõningase piiramisega. See on poliitiliste valikute küsimus ning isiklikult loodan, et niikaua, kui vaba turg suudab efektiivselt kinnisvarateenuseid pakkuda, ei hakka avalik sektor selles osas konkureerima ja keskendub inimestele, kes ise vabal turul hakkama ei saa. Tõmmates paralleele mujalt maailmast olen arvamusel, et avaliku sektori eluruumide hulk Eestis aeglaselt suureneb.

Kõike eelnevat arvestades olen arvamusel, et üürikorterite kasutamine ja pidamine hakkab muutuma populaarsemaks. Eelkõige seetõttu, et nii sotsiaalsed, majanduslikud kui poliitilised protsessid kujundavad tasapisi ümber omandi- ja üürisuhete vahelist proportsiooni. Igaks juhuks rõhutan, et vajaduse kasv üüripindade järele ei tähenda automaatselt vajadust täiendava elamispinna järele. See puudutab lihtsalt osakaalude jaotumist omandi- ning üürisuhete vahel. Elamispindade kasutajate hulk ning sellest tulenev vajadus elamispinna järele ei sõltu sellest, kas ruumi kasutatakse omandi- või üürilepingu alusel.

Kindlasti kasvab järgneva 5-7 aasta jooksul nende ettevõtete hulk, kelle põhitegevuseks ongi üüriteenuse pakkumine kas eraisikutele, ettevõtetele või ka avalikule sektorile. Samuti kujuneb Eesti eraisikutel sarnaselt Skandinaavia maadele välja traditsioon kujundada omale väljaüüritava kinnisvara portfell, mida käsitletakse arvestatava pensionisambana. Seni on ju pensionisamba rolli täitnud omandireformi käigus saadud vara, mis hakkab oma tähtsust järjest kaotama. Sellega seoses tugevneb pikas perspektiivis ka seos üüri suuruse ja üüritava varaga kaasnevate kulude vahel. See aga tähendab pigem üürihinna tõusmist. Seda soosivad ka viimase aja arengud. Näiteks langes Tallinnas üüripakkumiste arv üha kiirenevas tempos 2010 aasta kokkuvõttes koguni 44%. Tegemist on kinnisvaraturu kriisi järelmõjuga – 2007 aastal suurenes üüripakkumiste hulk drastilistelt just nende objektide võrra, millele ei suudetus ostjat leida. Nüüd, kus elukondlik kinnisvaraturg on Tallinnas peaaegu poolteist aastat stabiilset arengut demonstreerinud ning õige hinnastamise korral on võimalik igale objektile ka mõistliku ajaperioodiga ostja leida, ei ole enam vajadust neid üüriturul pakkuda. Selline areng on toomas üüriturule hinnatõusu.