Üürikorter kui viies pensionisammas

Mõni aeg tagasi oli teravalt päevakorras kinnisvarapensioni võimaluste loomine ja seadustamine. Samas teadlikumad inimesed on selleks omale juba ammu võimaluse leidnud.

Hetkel valitsev inflatsiooniline majanduskeskkond ei soosi kuidagi säästmist. Raha, mis seisab pangakontol, kaotab iga päevaga oma ostujõudu – tähtajaliste hoiuste intressimäärad on väga madalad ega suuda inflatsiooniga sammu pidada. Nii ongi paljud, keda huvitab oma vara väärtuse säilitamine või selle kasvatamine, leidnud enda jaoks sobivaks rahapaigutuse viisiks kinnisvara. Põhjuseid selleks ei pea pikalt otsima – hästi läbimõeldud kinnisvarainvetseeringud on suhteliselt stabiilsed, läbipaistvad ja arusaadavad ning loomulikult ka tulusad.

Seejuures ei pea kinnisvarainvesteeringuks olema ilmtingimata mõni büroohoone või arendusprojekt – samavõrd tulus võib olla ka lihtne ja väike üürikorter. Milline korter aga sobib investeeringuks ning mida peaks tavaline inimene kinnisvarasse investeerimisel silmas pidama?

Kaks tuluteenimisviisi. Kinnisvarainvesteeringult on võimalik tulu teenida kaheti: igakuiselt saadav üüritulu ning tõusvate kinnisvarahindade korral korteri väärtuse kasv (ka täna on korteriturg mõõdukas tõusutrendis). Kui teine neist on oluline lühikese ajalise perspektiivi puhul (osta odavalt – müü kallilt), siis esimene aga on määrav pikaajaliste investeeringute puhul. Üldjuhul neid siiski kombineeritakse. Viienda pensionisamba planeerimine on aga pikaajaline protsess ning kõige lihtsam on vaadata üüritulu (kuu üür x 12) suhet korteri ostuhinda (tootlus, %). Nii muutuvad võrreldavaks ka esmapilgul võrreldamatud investeerimisvõimalused (nt korterid Tallinna Vanalinna uusarenduses või Kopli vanas majas). Oma otsust tehes tuleks välja arvutada erinevate alternatiivide tootlused. Konkreetse objekti lõpliku müügihinna andmed saate müüjaga kaubeldes, võimalike üüritulude andmed saate küsida aga suurematest kinnisvarabüroodest, kus on piisavalt kutselisi kinnisvaramaaklereid ning piisava mahuga üüritehingute andmebaasid.

Selleks aga, et oma energiat säästa, tasub teada, kust ja mida hakata otsima. Potentsiaalsed tootlused erinevad Tallinnas nii linnaosade kui ka toalisuse lõikes. Ka teistes linnades (aktiivse üürituruga Tartu ja Pärnu) on erinevused tuntavad. Järgnevas tabelis on toodud Tallinna linnaosade keskmised tootlused:

Allikas: Domus Kinnisvara. Arvutuse aluseks on võetud Domus Kinnisvara üüritehingute andmebaas ning Maa-Ameti tehinguandmed.

Esitatud tabel ei sisalda absoluutset tõde, vaid tugineb konkreetse perioodi tehingustatistikale. Küll aga annab see piisavalt hea indikatsiooni, kus piirkonnas on tootlused suuremad ning kus väiksemad. Kui tihtipeale räägitakse sellest, et investeeringuks peaks ostma korteri Kesklinnas, siis tegelikult võib parema tootluse saavutada hoopiski Kesklinna lähipiirkondades. Põhjuseks asjaolu, et väljaspool Kesklinna on kinnisvara hinnad soodsamad. Sama kehtib loomulikult ka üürihindade kohta, kuid see vahe on veidi väiksem ning seetõttu on ka tootlus parem. Seega kindlasti tasub muuhulgas tõsiselt kaaluda ka näiteks Mustamäe ja Kristiine kortereid.

Parima tootluse aga annavad reeglina väiksemad ühe- ja kahetoalised korterid. Seetõttu tasub investeeringuks üürikorterit ostes pöörata tähelepanu planeeringule ning efektiivsele ruumikasutusele. Üürniku vajadused on enamasti mõnevõrra tagasihoidlikumad, kui omaniku omad, mistõttu võib pakkuda sama raha eest veidi kitsamaid olusid. See aga mõjutab ostes kulusid ja pikas perspektiivis tulusid tuntavalt.

Arvesta riskidega. Nagu iga investeeringuga, peab ka kinnisvarasse investeerides arvestama teatud ohtudega. Üürikorteri majandamisel tulenevad riskid konkreetsest objektist (korteri ja maja seisukord ja selle säilitamine), üüriäri spetsiifikast (üürnik, üürileping jne) ning loomulikult ka kinnisvaraturust (nõudluse-pakkumise suhe, hinnamuutused jms). Valdavalt on võimalik riske maandada. Näiteks objektiga seotud riskid saab minimeerida enne ostu tehtavate ekspertiisidega ning pärast ostu kindlustuste ning heaperemeheliku majandamisega. Üüriärist tulenevad riskid saab maandada pädeva partneri (tuntud firma ja kutselise kinnisvaraspetsialisti) kaasamisega üürniku otsimisele, valimisele ja üürisuhte haldamisele.

Näiteks tasub enne üürilepingu sõlmimist alati põhjalikult uurida üürniku tausta – kontrollida krediidiajalugu ning maksekäitumist, kasutada Google otsingut, küsida soovitusi, vajadusel isegi käendust.

Mõni üürnikuga seotud risk on lähiajal kirgi kütnud ka meedias. Tuginedes kogemusele võin öelda, et „Pealtnägijas“ näidatud „puuküürnikud“ on pigem kahetsusväärne erand kui tavapärane praktika. Domus Kinnisvara kogemuse kohaselt on üürisuhte tõhusaks toimimiseks vajalik omaniku (või tema esindaja) poolne regulaarne järelevalve. Nii välditakse makseprobleeme, tagatakse heaperemehelik kasutus ning muude võimalike probleemide ennetamine.

Arvestama peab ka tururiskiga. Buumiajal valitses turul muretus ning konsesuslik arvamus, et turg saab liikuda vaid ühes suunas – üles. Tegelikkus oli aga hoopis midagi muud. Täna on korterite müügihinnad taas kerges tõusutrendis ning optimism nina püsti ajamas. Üüriturg on täna pigem stabiilne kõikudes nii hindade kui tehingumahtude osas vastavalt tavapärasele sesoonsusele. Siiski võivad ka üürihinnad langeda, mistõttu on oluline, et ostetud korter oleks likviidne st oma asukohalt ja omadustelt selline, mida on lihtne välja üürida või müüa.

Vajalikud suured summad. Kui aktsiatesse investeerimist võib alustada ka näiteks saja euroga, siis kinnisvara puhul on summad oluliselt suuremad. Täna tehakse päris palju investeeringuid üürikorteritesse just hinnavahemikus kümme kuni kakskümmend tuhat eurot, mis pakub hea objektivaliku puhul 7-9%-list tootlust. Need, kellel piisavat summat endal olemas ei ole, ei peaks aga kinnisvarasse investeerimise mõtet päris maha matma, vaid tasuks kaaluda laenuraha kasutamist. Täna on laenuintressid sisuliselt madalamad, kui inflatsioon ning igasugune finantsvõimenduse kasutamine suurendab tootlust. Loomulikult suurendab laenuraha ka riski. Samas on tihtipeale igakuine laenumakse sarnane korteri väljaüürimisel saadud tuluga, mis seda riski maandab.

Tähelepanuväärne sisenemisbarjäär võib olla ka info puudus. Osa informatsiooni on avalikes internetiportaalides kõigile kättesaadav, kuid päris märkimisväärsele ning olulisele osale pääsevad ligi ainult teatud kinnisvarabürood. Näiteks kajastavad kinnisvaraportaalid küll pakkumishindu, kuid need erinevad statistiliselt reaalsetest tehinguhindadest ca 20 – 30%.

Artikkel ilmus 06.03. Äripäeva Kinnisvarateatmikus