Kinnisvara hindamine – kas kvaliteeti eeldav teenus?

Tänases kinnisvaraturu madalseisus püüavad kõik firmad kulusid vähendada ning tulusid suurendada. Kinnisvara hindamine on paljude firmade teenus, mida pakutakse vahendusteenuse kõrval ning mille hind on konkurentsi tingimustes langenud.

Kui vahendusteenuse pakkumise eelduseks ei ole kutsetunnistuse olemasolu (siiski see on soovitatav), siis hindamisteenust saab pakkuda ainult pädev, kutsetunnistust omav hindaja. Näiteks juriidilistes küsimustes eelistatakse juristidele advokaate. Selle staatuse saamiseks on vaja omada vastavat haridust, piisavalt praktikat ning hiljem läbida põhjalik eksam. Samuti ka kinnisvara hindajatel, kusjuures vajalike teadmiste valdkondi on palju: õigus, ehitus, majandus, metsandus, geoloogia jms.

Hindamisteenuse eesmärgiks on anda kliendile teada tema vara turuväärtus. Hindamist vajatakse peamiselt pangalaenu tagatise väärtuse määramiseks. Lisaks teostatakse hindamisi varaliste vaidluste raames, enampakkimiste alghinna määramiseks, finantsaruandluse tarbeks jne. Kõik hindamise eesmärgid on seotud tehingutega (ost-müük, pantimine jne), kus liiguvad suured summad ning mille tõttu on hindaja vastustus väga suur. Seetõttu on oluline püüda vältida hindamisi, mis võivad tekitada hoopis probleeme.

Millised on ebakvaliteetse hindamisteenuse tulemused?

• Turu tasemele mittevastava hinna puhul võib ostu-müügi tehing ära jääda;
• Laenutagatise hindamisel jäetakse olulised nüansis kajastamata, mistõttu pank ei tea tagatise tegelikku olukorda;
• Enampakkumise alghinna vale määramine võib põhjustada rahalist kaotust nii ostjale kui müüjale;
• Kohtulikel vaidlustel võib väära hinnangu tulemusel üks poolt saada oluliselt kahjustatud.

Millised on ebakvaliteetse hindamise peamised omadused?

• Objekti ebapiisav ülevaatus ja kirjeldus – mõni väga oluline väärtust mõjutav asjaolu jääb arvestamata;
• Turuanalüüsi puudumine – hinnangu lugeja peab hinnangust välja lugema kinnisvaraturu taustsüsteemi, milles antud turuväärtus on leitud;
• Ebaõiged võrdlustehingud. Kuigi kinnisvaratehinguid tehakse vähe, mil hindajatel ei ole piisavalt võrdlusandmeid, siis tähtis on olemasolevate andmete põhjalik tundmine, et meetod oleks õigesti rakendatud;
• Ebapiisav põhjendamine – hinnangut lugedes peab aru saama hindaja loogikast, et miks ta nii teeb. See annab hiljem võimaluse tema arutluskäiku kontrollida.

Korraliku eksperthinnangu eesmärk ei ole ainult turuväärtuse leidmine. Hinnangust võib klient teada saada vara likviidsuse, et hinnata müügipotentsiaali. Selle teeb väärtuslikumaks prognoosid, mis antakse hinnatud vara kohta. Samuti antakse hinnangus ülevaade võimalikest õiguslikest probleemidest. Näiteks ehitus- ja kasutusloa puudumine võib mõjutada vara turuväärtust. Vastavalt kliendi soovile võib hindaja esitada arvamuse, et mida peaks klient tegema, et tema vara väärtus oleks suurim.

Kõige eelneva taustal on vaja rõhutada ka teenuse hinda, mis konkurentsi tingimustes on alanenud. Olen nõus, et üleüldise hindade languse taustal on põhjendatud ka hindamisteenuste hindade langus. Kuid tuleb meeles pidada, et madalaim hindamisteenuse hind ei pruugi anda piisavalt kvaliteetset tulemust. Samuti ei saa madalama hinna korral nõuda, et eksperthinnang vastaks kõikidele klienti huvitavatele küsimustele.