Ebaseaduslik ehitis! Kuidas see mõjutab teie kinnisvaratehinguid?
Eestis kehtiv seadusandlus on ümbritseva keskkonna harmoniseeritud kujundamiseks ning elanike ohutuse tagamiseks kehtestanud hulga reegleid, mida tuleb ehitustegevuses jälgida. Alustades sellest, et kavandatav ehitis vastama piirkonna arenguplaanidele (nt detailplaneeringule), olema projekteeritud ümbrusele ja kasutajatele ohutult, ehitusprotsess on korrektselt dokumenteeritud ning lõpuks on valminud ehitis tunnistatud projektile vastavaks (väljastatud kasutusluba). Mida aega edasi, seda enam pööravad kõik kinnisvaraturu osalised ehitise dokumentatsioonile tähelepanu, sest enamasti ei soovita tegeleda hiljem puudustest tulenevate probleemidega.
Kui viimastel aastatel on tuntavalt vähemaks jäänud juhtumid, kus eluhooneid on ehitatud planeeringureegleid täielikult eirates, siis järjest teravamalt on päevakorda tõusnud ehitiste deokumenteerimise ja kasutusloaga seotud küsimused. Seda eelkõige „buumiaegse“ ehitustegevuse järellainetusena. Seetõttu tasub meelde tuletada mõned lihtsad põhitõed:
1. Tihehoonestusaladel tuleb ehitustegevuses järgida planeeringute nõudeid. Lisaks planeeringutele tasub kindlasti tutvuda ka kohaliku omavalitsuse (linnaosa) ehitusmäärusega, mis samuti võib seada asjassepuutuvaid piiranguid. Selle lihtsa tõe eiramise kohta ka üks konkreetne kaasus viimasest ajast:
Algselt kahe elamispinnaga elamu ehitati kinnisvarabuumi ajal ümber viie korteriga elamuks, kus elamispinnad jagati mõttelisteks osadeks. Kuna hoone asus väikeelamumaal, siis elamispindade arvu suurendamine eeldas detailplaneeringut. Ümberehitus teostati ilma ehitusloata, kasutusluba puudus. Seega on tegemist ebaseadusliku ehitusega. Tagantjärgi seadustamine eeldab detailplaneeringut, mida omakorda on tekitatud olukorra lahendamiseks peaaegu, et võimatu koostada. Nimelt sätestab linnaosa ehitusmäärus, et ühe elamispinna kohta peab olema vähemalt 600 m² kinnistu pinda, mis aga konkreetsel juhul viie elamispinna kohta ei ole täidetud. Seega on selle ehitise seadustamine äärmiselt raskendatud. Analoogilisi näiteid on teisigi. Tallinnas on üks eramu, millest on ehitatud kümne korteriga kortermaja. Kuna igal korteril on juba eraldi omanik, siis sisuliselt puudub võimalus maja ümberehitamiseks planeeringu nõuetele vastavaks, kuid kasutusluba sellele ka ei väljastata. Nii ongi korteriomanikud sisuliselt „maa ja taeva vahel“ ning turu keskmise hinnaga neid korterid neil ilmselt ka keegi ära ei osta.
2. Ehitustegevus peab üldjuhul toimuma kinnitatud projekti alusel. Kui seda nõuet rikutakse, siis on kohalikul omavalitsusel võimalik kinnistu omanikule trahvi teha ning nõuda dokumentatsiooni korrastamist.
Majaosa omanik laiendas endale kuuluvat osa kuldsete kätega eesti mehele omaselt mõeldud-tehtud põhimõttel. 10 aastat tagasi oli laienduseks väljastatud ka projekteerimistingimused, mis olid aga kehtivuse kaotanud. Samuti eeldas selline laiendus ehitusluba, mille taotlemiseks puudus kinnitatud projekt. Kuna kinnistu omanikul tekkis müügisoov, siis oli mõistlik ehitise dokumentatsioon korda teha.
Ta lasi koostada projekti, mis kooskõlastati ja kinnitati ning mille alusel väljastati ehitusluba. Järgmise sammuna oleks omanikul mõistlik taotleda ka kasutusluba.
Tallinnas ongi päris tihti kombeks, et ebaseadusliku ehitise korral määratakse esmalt trahv linnakassa täitmiseks ning selle tasumise järel antakse kinnistu omanikule võimalus hoone dokumentatsioon korda teha.
3. On teatud nõuded, millest ei saa mööda vaadata. Eelkõige tuleohutusnõuded (materjalide kasutus, tuletõkketsoonid, kujad jms), kuid Tallinnas tihtipeale ka parkimisnõuded. Nende nõuete rikkumist ei andestata ning nõutakse vigade parandamist mitta ainult paberil vaid ka hoone enda juures. Tihti puudutab see hoone kasutusviisi muutmisest tulenevaid olukordi, nagu näiteks alljärgnev.
Nn nõukogude ajal ehitati hoone kartulihoidlaks. 2005. aastal hoone renoveeriti ning seda hakati kasutama tootmishoonena. Renoveerimistööd tehti ilma projekti ja ehitusloata, seega puudus ka kasutusluba. Hoone tegelik kasutus oli algsest funktsioonist erinev, mille tulemusel muutusid ka päästeameti nõuded. Pangast laenu võtmine eeldas kasutusluba, mida aga ilma päästeameti nõuetele vastavusse viimiseks vajalike ümberehituseta ei väljastatud. Seega pidi omanik lisaks dokumentatsiooni korrastamisele tegema ka ümberehituseks täiendavaid kulutusi. Ilmselt oleks neid osaliselt saanud ära hoida, kui kogu ümberehitusprotsessi oleks juba alustatud projekteerimisega.
Kõigi eeltoodud näidete ühine nimetaja on fakt, et puudulik dokumentatsioon või ebakorrektne ehitustöö, mille tulemusena võib ehitust pidada ebaseaduslikuks. See aga piirab selle vara osalemist kinnisvaraturul. Pangad soovivad, et nende laenude tagatise oleks likviidsed st probleemidest vabad. Seetõttu nõutakse laenude väljastamisel korrektset dokumentatsiooni ning ehituse vastavust sellele. Vastasel juhul tehakse negatiivsed laenuotsused ning ostu-müügitehingud jäävad tegemata. Võib isegi öelda, et finantsasutused on suutnud saavutada seda, mida munitsipaalpolitseinike trahvid ei ole suutnud.
Ja veel viimane soovitus. Kuigi puuduva ehitusdokumentatsiooni korrastamine võib tunduda bürokraatlik ja keerukas protsess (enamasti nii ongi), siis tasub see ette võtta ka nendel, kel oma kinnisvaraga hetkel mingeid müügiplaane vms pole. Tendents on selline, et reeglid muutuvad iga aastaga karmimaks ning asjaajamine keerukamaks. See, mis täna oleks võimalik ehk veidi lihtsamalt/odavamalt korda ajada, ei pruugi seda enam olla homme.