Hindaja annab nõu – millega peaks arvestama, kui Sinu kinnisvara tullakse hindama?
Elamispindade hindajana täheldasin enne koroona olukorda, et suurem osa hindamistest tellis kinnisvara ostuklient, kuna ostukliendid tavaliselt kasutavad panga abi ning pangad küsivad suure tõenäosusega iga ostetava vara kohta eksperthinnangut. Tänase päeva seisuga tellivad ka väga paljud omanikud koheselt eksperthinnangu, et saada teada oma vara turuväärtus, millega müüki alustada ning kiirendada kogu müügiprotsessi. Paljude klientide jaoks on hindamine ja sealhulgas ka objekti ülevaatus esmakordne kogemus ning tihtipeale ei teata, millega peaks arvestama, kui Sulle tuleb külla hindaja.
Visuaalne ülevaatus hinnatavale varale
Kindlasti tuleb arvestada kinnisvara omanikul, et hindaja peab teostama varale (korterile, majale, ridaelamule, paarismajale, suvilale jne) visuaalse ülevaatuse tervikuna (ehitise kaetud ja varjatud osasi hindaja ei inspekteeri). Hindajale peab võimalusel tagama ligipääsu kõikidesse ruumidesse, sest vara ülevaatuse käigus võivad ilmneda asjaolud, millel on oluline mõju hinnatava vara turuväärtusele.
Vara ülevaatusel peab hindaja fotografeerima hinnatava vara ning need pildid lisatakse eksperthinnangusse. Hindaja ei saa kasutada omaniku, fotograafi või maakleri tehtud pilte, kuna need pigem rõhutavad vara positiivseid aspekte. Fotod peavad olema tehtud nii, et need kajastaksid vara tegelikku olemust ja seisukorda. Kindlasti oleks hea enne hindaja tulekut siseruumid korrastada. Kuna tegemist ei ole müügipiltidega, siis suurpuhastust ei pea tegema, kuid üldine mulje võiks olla puhas ja viisakas.
Dokumendid
Võimalusel tuleks omanikul välja otsida vajalikud dokumendid, millega hindaja saaks kohapeal tutvuda, või edastada need e-kirja teel. Vajalikud dokumendid on näiteks korruse plaanid (sh korteri plaan), erikasutusõiguse kokkulepped/notariaalsed kasutuskorrad, projektid, ehituskalkulatsioon, üürilepingud jms.
Väga tihti tuleb ette olukordi, kus visuaalsel ülevaatusel või tutvudes korteri esialgse ruumilahendusega selgub, et teostatud on planeeringu muudatusi ning tehtud tööde kohta puuduvad vajalikud dokumendid. Dokumentide puudumine või üldse info puudumine teostatud tööde kohta võib tuleneda sellest, et objekti eelmine omanik on teostanud ehitustööd ning tol hetkel ei pidanud omanik vajalikuks ehitustöid dokumenteerida. Mõned aastad tagasi finantseerisid pangad ka taolisi varasid, kus olid dokumendid puudulikud, kuid tänase päeva seisuga tõenäoliselt pangad laenu enne ei väljasta, kui dokumendid on korrastatud. Tehtud ehitustööd kajastame ka eksperthinnangus ning vajalike dokumentide puudumine võib mõjutada vara turuväärtust negatiivselt. Kinnisvara väärtust mõjutavatest teguritest saab lugeda kollegi Rainer Talas artiklist „Kinnisvara väärtust mõjutavad tegurid“.
Erikasutusõiguse ja notariaalse kasutuskorra dokumentidest (sh plaanid) saame kätte vajaliku info, mis kuulub lisaks hinnatava vara juurde. Näiteks on olemas lisaks kindel panipaik, parkimiskoht maa-aluses garaažis või hoovis, rõdu ja/või terrassi kasutus, majaosade (sh ka ridaelamute ja paarismajade puhul) maa-ala kasutus jne.
Eksperthinnangus peame ka kajastama, kas olemas on üürileping (suuline leping on samuti üürileping) ning kas tegemist on tähtajalise või tähtajatu lepinguga. Tähtajaline leping võib mõjutada vara turuväärtust. Tähtajatu üürileping üldjuhul väärtust ei mõjuta.
Muu lisainfo
Hindajale on väga palju infot kättesaadav ka avalikest registritest nagu näiteks ehitisregister ja Maa-ameti portaal. Ehitisregistris on olemas info ehitise aastaarvu, konstruktsioonide ja materjalide, tehniliste andmete ja dokumentide kohta. Maa-ametist saame infot näiteks krundi suuruse, kitsenduste ja juurdepääsuteede kohta (kas on avalik või mitteavalik juurdepääs).
Samas võib ehitisregistris ja Maa-ametis info olla puudulik või uuendamata. Seetõttu uurib hindaja ka tavaliselt vara ülevaatusel hoone (kortermaja, eramaja vms) aastaarvu, konstruktsioonide ja renoveerimistööde kohta – millised suuremad renoveerimistööd on hoones teostatud, sh fassaadi renoveerimine, katusekatte vahetamine, torustike vahetamine, küttesüsteemi vahetamine jne. Kas on planeeritud lähiajal suuremaid töid? Kas juurdepääs hinnatava varani on avalikult või mitteavalikult teelt? Kui juurdepääs on mitteavalikult/erateelt, siis kas selle jaoks on seatud servituut või kasutusvaldus?
Lisaks saab vara ülevaatusel infot anda ka omanik, näiteks asukoha kohta – kui kaugel paiknevad teenindus- ja sotsiaalobjektid, ühistranspordipeatused, terviserajad jms. Ehk omanik peaks viima end kurssi taolise infoga ja otsima välja vajalikud dokumendid. Info olemasolu kiirendab ka hindamise protsessi.