Miks on omanikul oluline jälgida, et ehitisregistris oleks vara andmed korrektsed?
Me kõik teame, mis on kinnistusregister, see on andmekogu, mille eesmärk on koguda, säilitada ja avalikustada teavet isikutele kuuluvate kinnisomandite kohta. Mis on aga ehitisregister ja milliseid andmed selles kajastatakse, paljud paraku ei tea. Kuna ehitisregister on teine suurem andmekogu, millest hindajad vara turuväärtuse leidmiseks andmeid koguvad, siis soovikski avalikkusele sel teemal infot jagada. Nimelt kõige õnnetumal juhul võib ehitisregistri ebakorrektsete andmete tõttu hindaja leida varale oodatust väiksema turuväärtuse.
Ehitusseadustiku § 58 kohaselt on ehitisregistri eesmärgiks hoida, anda ja avalikustada teavet kavandatavate, ehitatavate ja olemasolevate ehitiste ning nendega seotud menetluste kohta. See on andmekogu, millest kinnisvarahindaja leiab ehitise või ehitise osa (korteri) kohta käivaid selliseid andmeid nagu ehitusaasta, ehitusmaterjalid, küttesüsteemid, ehitusdokumendid (ehitusload, kasutusload, erinevad teatised jne), aga ka kõige lihtsamad pinnaandmed (näiteks kinnistul paikneva eluhoone suletud netopind ja eluruumi pind). Uute korterite puhul kantakse ehitise andmed tavaliselt arendaja poolt korrektselt ehitisregistrisse, uute elamute projekteerimisel ja ehitamisel teeb seda kõige tõenäolisemalt arhitekt. Vanemate elamute andmed on ehitisregistris aga tihti segased – kas on hoone kantud ehitisregistrisse vana projekti järgi, tänaseks on palju ümber ehitatud ja andmeid ei ole omanik registris uuendanud. Või on andmed küll uuendatud rekonstrueerimise ehitusloa alusel, kuid kasutusluba on antud ehituse eelprojekti põhjal, ehitamise käigus on projekti muudetud ja seetõttu on ehitise andmed ebakorrektsed. Pikk jutt, mis tavainimesele võib tunduda segane ja ebahuvitav. Et see inimkeeli panna ja sul oleks lihtsam aru saada, kirjeldan paari markantsemat olukorda, mis ehk olukorra tõsidusest ülevaate annab.
Minu poole pöördus klient, kes soovis hinnata oma Pärnu suvituskorterit armsas rannarajooni puitelamus. Klient oli aastate jooksul laiendanud ühetoalist pesa katuse alla kahetoaliseks. Vanasti oli korteri pind natuke üle kolmekümne ruudu, täna aga hoopis seitsekümmend ja otse loomulikult oli eksperhinnangut vaja kiiresti, sest potentsiaalne ostuhuviline oli ootamas. Võtsin siis ehitisregistri lahti, korter ühetoaline, selgus, et ka kinnistusregistris olid andmed muutmata kujul. Kliendilt sain põhjenduseks, et ühistu kogub kommunaalmakseid ruutmeetripõhiselt ja seetõttu ei olnud kasulik registri andmeid muuta. Ilmselt huvitab teid, kas eksperthinnang sai valmis? Kahjuks mitte. Kuna laenu sooviti suurele kahetoalisele korterile, siis ühetoalise korteri turuväärtus laenuandjale ei ole piisav. Müügitehing jäi ära ja klient pidi ette võtma registriandmete korrigeerimise protsessi.
Teine juhus ka ühe Harjumaa elamu hindamisest. Vanemat suvilat oli laiendatud 2008-ndal aastal ning koos laiendusega uuendatud kogu elamu fassaadi ja tehnosüsteeme. Kasutusluba ehitustöödele 2008-ndast aastast kenasti olemas, kuid ehitisregistris olid pinnaandmed selgelt väiksemad kui tegelikkuses. Hindajana oleksin pidanud eksperthinnangusse kandma sellisel juhul ehitisregistri pinnaandmed, mistõttu eluruumi suurus kui oluline turuväärtuse kujundaja, oleks vara turuväärtuseks kujundanud oodatust kuni 20% väiksema summa. Oli hea, et märkasin registriandmete erinevust tegelikkusest, vastasel korral oleks töö tellija jäänud rahulolematuks. Selle juhtumi puhul lõppes kõik hästi – klient sai eksperthinnangu õige turuväärtusega kätte ja peagi on keegi õnnelik kolimas oma uude koju.
Kokkuvõtvalt – kui ehitad, laiendad või soovid elamusse paigaldada uut kütteseadet vms, siis igal juhul on vajalik ehitisregistri andmed hoida korras. Seda saad Sa teha ise, aga nõu ja abi saad küsida ka kutseliselt hindajalt või seadustajalt.