Enampakkumised kinnisvara järelturul – reguleerimata ala, kus on palju kaotada
Oled leidnud sobiva kodu ja siis selgub, et samal ajal on Sul üks või rohkem konkurenti, kes samuti sama kinnisvara osta soovivad. Ostja vaatest võib see olla üsna ebameeldiv olukord ja tekitab ilmselt palju segadust ja küsimusi. Kas ja kuidas selline olukord üldse reguleeritud on ja mis võimalused on välja valitud kodu või investeering ikkagi kätte saada?
Riigi vara müüki reguleerib Riigivaraseadus, kus on eraldi sätted riigivara võõrandamiseks korraldatava enampakkumise kohta – kuidas sellest teatada, kuidas läbi viia, samuti on määratud osavõtutasu ja tagatised. Avalikke enampakkumisi võib korraldada selle seaduse järgi kas suuliselt, elektrooniliselt või kirjalikult. Suulisi korraldatakse kokkulepitud ajal ja kohas kohapeal, kus eelneb registreerimine, osavõtutasu ja tagatise maksmine ja pakkumiste tegemine toimub kohapeal. Kirjaliku pakkumise puhul esitatakse ettenähtud ajal ja kohas iga osaleja poolt oma pakkumine kinnises ümbrikus ja elektroonilise puhul viiakse see läbi mõnes enampakkumiskeskkonnas, kus osalejate tehtud pakkumised on kõigile nähtavad. Samuti on juba varem kokku lepitud tingimused kogu ostusumma tasumiseks, näiteks mis aja jooksul seda tuleb teha. Kui on rikutud protseduurireegleid, võib ainult sel põhjusel enampakkumise ebaõnnestunuks kuulutada ja samasugune reeglite nimekiri on ka teise ja järgnevate enampakkumiste läbiviimiseks.
Eraomandis oleva vara enampakkumise teel müügiks aga seadused puuduvad, pole ka arvestatavat praktikat, mille põhjal siis väljakujunenud tavast lähtuda. Harva on eraomandis oleva kinnisvara enampakkumised üldse ette planeeritud. Võlgade katteks sundtäitmisse saadetud vara on muidugi erand ja seda reguleerib jällegi kenasti ka seadus, kuidas kohtutäituri poolt vara müük toimuma peab.
Tavalisele korterile või majale, mis hetkel lihtsalt turul nii likviidne vara on, et sellele mitu ostjat samaaegselt leida võib, enampakkumise korraldamise reeglistik aga puudub. Missugused on siis selles olukorras võimalused välja selgitada, kellest saab selle korteri või maja ostja?
MÜÜJA VÕIMALUS VALIDA
Kõige kergem oleks müüjal lihtsalt otsustada, et ta müüb ühele ostuhuvilistest kinnisvara ära ja teistest ostjatest loobub. Pettumus, segadus ja pahameel kõigi teiste ostuhuviliste poolt on sel juhul üldiselt garanteeritud. Mõni ostuhuviline teeb sellise vastuse peale ise ettepaneku: „Maksan rohkem, kui müüja küsib. Mis te nüüd ütlete?“ Ja enampakkumine on iseeneslikult alanud. Tehingut vahendava maakleri ülesanne on anda kinnisvara omanikule edasi kõik ostuhuviliste ettepanekud ja tuua müüjale parima müügihinnaga tehing. Seega on maakleri kohustus müüjat sellisest olukorrast informeerida, kui samaaegselt on mitu lõplikku jah-sõna ja müüja vabadus on sel hetkel oma otsus langetada. Otsus müüa lihtsalt ühele vabalt valitud ostjale või otsus anda kõigile huvilistele võimalus osta ja otsustada selle järgi, kes on valmis kõrgeimat hinda maksma. Viimane lahendus võiks olla lihtne, ent tegelikult on ka sellise „enampakkumise“ käigus võimalik müüjal ühel hetkel otsustada, et ta müüb enda poolt vabalt valitud ostjale, mitte kõrgeimale pakkujale. See on müüja vabadus ja kuigi see tekitab pahameelt ostuhuvilistes, ilmselt eriti nendes, kes lõpuks konkreetset vara osta ei saa, jääb müüjale see õigus.
KUI IKKAGI LÄHEB ÜLEPAKKUMISEKS
Domus Kinnisvara praktikas on aastate jooksul palju selliseid olukorrast tingitud enampakkumisi tulnud läbi viia ja nii on mõned tavad siiski kujunenud, kuidas see olukord tavaliselt on lahenenud. Eduka tehingu tarvis on vaja teha põhjalik selgitustöö ja luua kõigi osapooltega head suhted juba enne enampakkumise korraldamist. Avatud suhtlust ja ausust hindavad kõik, isegi sellises kehvas olukorras, kust keegi teine võib Sinu väljavalitud uue kodu ära osta. Seega on maakleri ülesanne esmalt teavitada kõigist ostuhuvilistest kinnisvara müüjat ja nagu eelpool kirjeldatud, lähtuda tema otsusest ja valikuvabadusest. Kui müüja soovib anda ostuhuvilistele võimaluse osaleda enampakkumisel, edastab maakler selle info kõigile ostuhuvilisele. Praktikas on peaaegu alati neid, kes juba põhimõtteliselt selle teate peale loobuvad ja enampakkumisel osalema ei tule. Osalejatega tuleb aga kokku leppida enampakkumise reeglid. Missugused need siis olla võivad?
ENAMPAKKUMISE VÕIMALUSED
- Leppida kõigi osalejatega kokku ühine koht ja aeg, kuhu tullakse füüsiliselt kohale ja seal toimub enampakkumine kas põhimõttel, et parim pakkumine võidab või pakutakse kas kirjalikult või suuliselt kokkulepitud sammuga kuni kõrgeima pakkumise selgumiseni. Oma praktikas olen ainult ühel sellisel enampakkumisel osalenud, üldiselt ei eelista meie inimene konkurentidega ühte ruumi tulla, keegi võib tunda end väga emotsionaalselt, kui on oht ilma jääda endale juba armsaks saanud uuest kodust. Klientidele on ilmselt lihtsam osaleda, kui ei tea konkurendi nime ega näe tema nägu, lisaks on Eestis suur võimalus, et keegi on kõigile tuntud inimene või Sinu enda tuttav, seega pigem soovitakse jääda teiste jaoks anonüümseks.
- Anonüümseks jäämine eeldab aga usaldust. Usaldust eelkõige enampakkumise läbiviija ehk praegusel juhul müüki vahendava maakleri suhtes. Maakler aga peabki olema algusest lõpuni väga korrektne ja lõpuks on kõik tema vahendatav info ka kontrollitav, seega eksimisruumi pigem ei ole. Kuna head oksjoniportaali, mida kinnisvaramaakler saaks kasutada, turul ei ole, siis praktikas toimuvad enampakkumised kõige sagedamini elektrooniliselt meili teel. Ka siin on kaks võimalust:
- Parim pakkumine võidab. Lepime eelnevalt kokku kõigile osalistele sobiva päeva ja kellaaja, millal ootan enda meilile nende hinnapakkumist. Ülepakkumist ei toimu ja koheselt teatatakse kõigile, kas nende pakkumine osutus võitjaks või mitte. Viimasel ajal ei ole seda lahendust õnnestunud kasutada, sest enamik ostuhuvilisi ütlevad ise, et soovivad kindlasti teada parimat pakkumist ja soovivad võimalust veel üle pakkuda. Seega kõige rohkem kasutame kindla sammuga enampakkumist.
- Enampakkumine kindla sammuga. Tavaliselt lepin kokku enampakkumise algusaja, näiteks järgmisel päeval kell 9.00 ja siis jään pakkumisi ootama. Kui pakkumine on tulnud, edastan pakkumise kõigile teistele ostuhuvilistele ja sellest hetkest tuleks teistel eelnevalt kokkulepitud aja jooksul pakkumisele vastata. Igal enampakkumisel on reeglid veidi erinevad, sest arvestame ikka osalejate võimalustega, nt valmisolekuga 1 tunni jooksul vastata või mingi kindla ajaga päevast, kus ollakse hõivatud. Ükski enampakkumine ei ole minu praktikas üle ühe päeva kestnud, broneerimislepingut oleme aga tõesti ka pärast südaööd allkirjastanud. Tõsiste ostjate huvides ei ole tegelikult pakkumisega venitada, kellelgi ei peaks olema põhjust oodata vastamise viimase minutini. Sellist enampakkumist ette valmistades soovitan kõigil osalejatel mõelda juba enne enampakkumise algust välja oma lõplik kõige kõrgem hind, millega veel ollakse valmis ostma. Ja siis soovi korral selleni kokkulepitud sammuga liikuda. Tavaliselt ei ole rõõm ostust enam nii suur, kui enampakkumise käigus, emotsioonidest juhituna, minnakse pakkumisega enda jaoks sobivast hinnast üle, isegi kui vahendid selleks oleksid olemas.
JÄRGMISED SAMMUD LEPI ETTE KOKKU
Olgu enampakkumise formaat missugune tahes, peaksid olema eelnevalt kokku lepitud ka edasised sammud. Näiteks enampakkumise lõppedes koheselt broneerimislepingu allkirjastamine ja broneerimistasu tasumine, kusjuures ka see leping võiks olla eelnevalt kõigile osalistele saadetud ja selgitused jagatud, lisaküsimused vastatud. Kas korraldada enampakkumist üldse sellises faasis, kus ostuhuvilistel ei ole veel hindamisakti tellitud ja pangast lõplikku vastust, seega ka kindlust, et ta saaks osta? See on samuti otsustamise koht ja sõltub alati olukorrast, konkreetsetest klientidest ja müüja otsusest. Müüja on tellinud ka ise oma varale hindamisakti ära, andnud selle seejärel kõigile ostuhuvilistele kasutamiseks ja korraldanud enampakkumise alles nende klientide vahel, kes on ka pangast lõpliku laenukomitee otsuse juba kätte saanud. Asjaolud võivad seega olla olenevalt konkreetsest kinnisvarast ja klientidest erinevad, kogemustega maakler oskab siin kindlasti osapooli nõustada.
Olukord, kus kinnisvarale on ühel ja samal ajal mitu ostuhuvilist, võib tähendada kõrgema hinna saamise asemel hoopis seda, et müüja jääb kõigist ostuhuvilistest ilma ja müüb vara alles tüki aja pärast ja oluliselt madalama hinnaga. Maaklerteenust kasutavad kinnisvaramüüjad on siin kindlasti eelisseisus, sest omanikuna ise enampakkumist edukalt läbi viia on keeruline. Väga hea teenindus, usalduslik suhtlus ja ametialased teadmised on seega nõudmised, mida esitada oma maaklerile, et ka võimalik enampakkumise olukord saaks lõppeda eduka ja rõõmsa tehinguga.